自宅を売るとき適用を検討したいのが、3,000万控除の特例です。
長期譲渡所得なら税率は20%になりますので、最大600万の税金が減るわけで、その効果はかなり大きいです。
そこで、自宅の土地と建物の所有者が夫婦で別々になっている場合に、この控除が適用できるのかと不安に思う方も少なくないようです。
今回はその適用関係について整理してみます。
所有者が別々でも適用できる
3,000万特別控除は「建物ありき」の特例です。
つまり、自宅である建物を売ることが前提で、土地については建物と一緒に売ることで控除が適用できるという制度のつくりになっています。
そのため、自宅の建物と土地の所有者が夫婦で別々の場合、土地の所有者については特例が適用できないのではという疑問が生じます。
しかし、この点は土地と建物の所有者が別々であっても、次の条件を満たせば特例を適用できます。
- 土地を建物と一緒に売ること
- 土地と建物の所有者が親族関係にあり、同一生計であること
- 土地の所有者と建物の所有者がその建物に同居していること
たとえば、自宅の土地を妻が所有し、建物は夫が所有していた場合でも、その建物に普通に夫婦で住んでいれば、土地と建物を同時に売ることで特例が適用できるわけですね。
なお、この場合、控除額は夫婦で合わせて3,000万になります。
順序としては、建物の利益 → 土地の利益の順で控除が適用されることになります。
土地と建物を共有で所有していて、要件を満たしさえすれば夫婦それぞれで特例が適用できるのとは取り扱いが違いますので注意しましょう。
建物を取り壊してから売るのはありか
では、自宅の建物を取り壊してから土地を売るケースではどうでしょうか。
この場合でも、次の要件を満たせば3,000万控除を使うことができるとされています。
※参考：平成22年6月29日 高松国税局 文書回答事例
- 土地の売買契約が、建物を取り壊した日から1年以内に締結されていること
- その建物に住まなくなってから3年目を迎える年の12月末までに売っていること
- 建物を取り壊した後、売買契約の日まで土地を貸し付けたりしていないこと
一応、この要件は通常のケース（土地と建物の所有者が同一の場合）の建物取壊しの要件と同じです。
つまり、土地と建物の所有者が夫婦で別々でも、通常のケースと区別せず、上記の要件を満たし、その建物の取り壊しが自宅を売却する過程で必要であったと認められれば特例が適用できるわけですね。
まとめ
夫婦で土地と建物の所有者が分かれている場合でも、3,000万控除は利用可能です。
ただし、同一生計で同居していることなどの条件を満たしている必要があります。
まあ、普通に夫婦で住んでいる自宅を売る分には適用できるケースがほとんどなのかなと思います。
また、建物を取り壊してから売る場合でも、一定の要件を満たせば特例を適用できます。
一方で控除額については夫婦で合わせて3,000万に限定されます。
この点は夫婦で共有にしていればと思うこともあるかもしれませんね。
直前に一度共有にしてから売るとかだと、それはたしかいろいろ問題になり得ることがあったように記憶していますが。
■編集後記
今日は久しぶりにカインズのドッグランへ行ってきました。
入場して10分くらいで、他の子たちから吠えられたり、結構強めのじゃれ合い（ケンカ？）に発展してしまいました。
ちょっとこれは怖いなと思い、すぐにリードを着けて退散しました（このためにあらかじめ軍手を持参）。
ドッグランの前に軽く周りを散歩してからの入場だったので、少し遅れての入場が良くなかったのかなと思ったり。
それで、他の子たちからよそ者扱いされてしまったのかなと。
今日の愛犬は自分から攻撃をしかけることはありませんでしたが、やっぱりやられたらやり返していましたね。
でも、お互い何事もなくて本当によかったです。
そそくさと退散したので、他の飼い主さんにはちょっと申し訳ないような気もしますが。
個人的には、愛犬と飼い主にケガがなければ、こういうのはお互い様でいいかなと考えています。
■一日一新
マイルドカルディ 豆
カルディでコーヒー豆の注文
