親が所有している土地の上に子供が建物を建てて住むということはよくあると思います。また住み始めた当初は土地を無償で借りていたとしても、後日なんとなく後ろめたい気持ちになったり、生活も安定してきた結果、世間相場並みの賃料を親に払おうかとなることもあると思います。
今回はそんな場合の税務上の注意点についてまとめてみたいと思います。
親子間で土地を無償で借りている場合の税務上の取り扱い
無償で何かを借りることを使用貸借といいますが、子供が親から使用貸借で土地を借りている場合、子供は親に対して通常払うべき地代を免除されているわけですから、その賃料の分だけ贈与税の課税があるんじゃないかと疑問が生じるものです。
こういった、本来払うべきものを払わなかったことにより利益を受けたことに対して課税することをみなし贈与課税と言ったりしますが、使用貸借に係る地代については課税はありません。
また、通常は土地を借りる場合、土地を利用するための権利金を払う必要がありますが、この権利金を払わなくても贈与があったことにはならないことになっています。
この手の個人間の使用貸借での土地の貸し借りは一般的に親族間で行うものだと思いますが、これらのやりとりで贈与税の課税がされてしまうと、やはり国民の理解を得られないところがあるので個人間の土地の使用貸借については、その地代や権利金についてみなし贈与課税はされません。
なお、その後父に相続があって、その使用貸借されていた土地については子供に貸していたとしても自用地として評価することになります。権利金を払っていませんしみなし贈与課税もないわけですから、その土地については借地権が生じていないと考えるためです。
使用貸借から賃料を払うようにした場合の税務上の取り扱い
では、当初は使用貸借で親から土地を借りていて、その後子供が世間相場並みの賃料を親に払うことにした場合の税務上の取り扱いはどうなるのでしょうか。
この場合、借地権のみなし贈与課税の話がでてきます。通常このようなケースだと権利金の支払いはないはずですので、その場合は子供が親から対価を払わずに借地権を取得したとして借地権のみなし贈与課税がされることがあります。
使用貸借で借り続けていれば、借地権のみなし贈与課税はありませんが、賃料を払うことで使用貸借から通常の賃貸借へ移行した途端、権利金の支払いが必要になるのです。そして通常は権利金を払うことはないので借地権のみなし贈与課税の対象になってしまうのです。
ここまでが教科書的なお話です。ただ実際のところ仮に使用貸借から賃料を払うことにしても、税務署がすぐに気付いてみなし贈与課税を指摘してくるかと言うと、それは想定しづらいです。
一般的には当事者のどちらかに相続があって初めて問題になることがほとんどかなと思います。
仮に、賃貸借契約に変わった際に本来はみなし贈与課税の適用が必要でそれをスルーしていたとして、その後、父に相続が発生して、その土地を貸宅地で評価してしまうと、やはり帳尻を合わせるように過去に遡ってみなし贈与課税を適用するように指摘される可能性があるかなと思います。
まとめ
今回は親子間で土地の使用貸借をしていた場合に、途中から賃料を払うことにしたときの税務上の注意点を確認しました。
みなし贈与課税はあとから課税に気付くことになりがちなので怖いものです。金額も大きくなりがちですし。
今回のケースだと、仮に賃貸借契約に移行した時期が相続の10年前とかだと、時効でみなし贈与課税はされないのでしょうかね。その場合は相続税の財産評価では貸宅地として申告をすると税務署から何かしら指摘を受けるのでしょうか。理屈的にはゴリ押しできそうな気がしますが。
何にしても、使用貸借契約から賃貸借契約に移行する場合は借地権のみなし贈与課税の可能性がありますので注意が必要です。贈与税を計算してみると意外と高額になりがちなので、賃貸借契約にはせず、地代相当を単純に子から親へ贈与するといったことを検討したほうがいいかもしれません。
■編集後記
昨日はららぽーとへ家族と行きました。
息子にはベビーカーに乗ってもらいました。
やっぱりベビーカーはだっこより楽ですね。
息子もたくさん刺激を受けたみたいで、夜は比較的すぐに寝てくれました。
■一日一新
息子をベビーカーに乗せてお出かけ
