所得税の世界では、主に日本に住所がない人のことを非居住者と定義します。そして非居住者に関しては国内源泉所得という、日本で発生した所得に対して所得税が課税されることになっていて、日本以外の国で発生した所得（国外源泉所得）には所得税が課税されません。
そして、この国内源泉所得に対する所得税の課税は通常の所得税の課税とは違う取り扱いをします。今回は非居住者が日本の不動産を貸し付けたり売却した場合の所得税の取り扱いについてまとめてみたいと思います。
非居住者が日本の不動産を貸し付けた場合の所得税の取り扱い
海外に住んでいる相続人が日本の不動産を相続して、その不動産を自分では使わないからと他人に貸し出すなんてことはよくあることだと思います。また、海外に移住してこれまで住んでいた自宅を貸し出すなんてことも想定できます。
この場合、その賃貸収入は日本にある不動産から発生しますので国内源泉所得に該当し、日本の所得税が課税されることになります。
ここで注意点があって、基本的に賃貸収入の20.42%に対して源泉徴収が必要になります。つまり、借主が家賃の支払いをする際に20.42%の所得税を差し引いて支払いをし、その差し引いた金額を毎月税務署に納めることが必要になります。
例外として、借主本人かその親族の居住用に借りる場合は源泉徴収は不要となります。
もし、借主が会社で社宅利用するとか事務所や駐車場として貸し出すといった場合は、源泉徴収が必要な点に注意しましょう。
確定申告自体は不動産所得として申告することになります。源泉徴収がされていれば、確定申告で源泉徴収税額の精算をします。なお、青色申告は通常通り要件を満たせば適用が可能ですが、非居住者なので所得控除は若干制限があります。
非居住者が日本の不動産を売却した場合の所得税の取り扱い
次に非居住者が日本の不動産を売却した場合の所得税の取り扱いを確認します。この場合もその売却収入に対して源泉徴収が必要な点に注意が必要です。
まず、日本の不動産の売却なので国内源泉所得に該当するのはイメージできると思います。そのため非居住者といえど、その売却収入に対して所得税の課税があります。
そしてこの場合は売却収入の10.21%の源泉徴収が必要になります。
このケースでも例外があって、次の2つの要件を満たせば源泉徴収は不要となります。
- 買主が個人で、かつその買主本人かその親族の居住用として購入すること
- 売買代金が1億円以下であること
賃貸収入の例外の取り扱いと似たような感じですね。国としては非居住者の所得に対しては源泉徴収をしてもらって確実に税収を確保したい狙いがありますが、個人の居住用に利用するような場合は、やはりその当事者も源泉徴収事務に馴染みがないだろうという配慮があっての取り扱いだと思います。
この不動産の売却時の確定申告も通常の譲渡所得の計算をすることとなり、源泉徴収がされていればその源泉徴収税額を確定申告で精算します。また居住用不動産の3,000万控除に関しては要件を満たせば適用が可能で、所得控除に制限があることは非居住者故の話なので、ここでも同様の制限が生じます。
まとめ
今回は非居住者が日本の不動産を貸し付けたり売却した場合の所得税の取り扱いについて確認しました。非居住者が日本の不動産を賃貸なり売却すると源泉徴収が必要になるかもしれない点は注意しましょう。
なお、住民税に関しては毎年1月1日時点に住所のある自治体でその前年の所得に対して課税がされますので、非居住者に対しては基本的に課税がありません。
■編集後記
昨日は大宮の方に用事があって、帰りにセイコーマートに寄ってきました。
数年前に北海道に旅行した時以来のセイコーマートでした。
店内調理の弁当や総菜がやっぱり充実していました。
あまりお腹が空いてないタイミングで行ったので結局何も買いませんでしたが、意外と通えるところにあるので、今度大宮方面に用事があった際に再訪したいと思います。
■一日一新
セイコーマートまんだな店
