最近、Youtubeを見ていると、とある不動産会社の広告をよく目にします。そこでちょっとその会社のHPを拝見してみました。
HPの内容は非常にわかりやすいなという印象で、これだとちょっと始めてみようと考える人も多いのかなと思ったりします。
そこで今回は副業として不動産投資をするとしたら、税金で気を付けることをまとめてみようと思います。
家賃収入が少額だったり、赤字だったとしても確定申告が原則必要
上述した会社のHPを見る限り、この会社のいう不動産投資とは、不動産を購入してそれを賃貸に回して家賃収入を得ましょうというスタンダードなもののようです。
そうすると、その不動産は自分のモノになりますので、登記も必要ですし、不動産所得を計算して確定申告が原則必要になります。
サラリーマンの場合、不動産所得の計算結果が20万以下で他の所得がないなら確定申告をしなくてもいいという特例がありますが、原則は少額の家賃収入だろうと確定申告が必要になりますし、赤字なら損益通算目当てで確定申告をしましょうとなるのかなと思います。
また、不動産を購入する以上、登記や確定申告といった事務的な手間の他に、その物件の日々の管理等の手間も生じます。
物件の管理等の手間については、お任せで管理をしてくれるプランもあるようなことがHPに書かれていますが、それはつまりコストが生じるはずです。そうすると結果的に管理コストが膨らんで儲けが減るわけです。
ここらへんの手間をどう考えるかですよね。結構簡単な雰囲気が出ているというか、特にその点の手間が触れられていない印象がありますけど、確定申告にしても、物件の管理にしても、不慣れな人がやるとなれば、やっぱり負担に感じるだろうなと思いますし、それをできる人にお任せとなるとコストがかさむはずです。
不動産所得の税負担は意外と大きい
また、不動産所得の税負担は意外と大きいです。この点もあまり触れらていないですけど、真面目にやるなら経費は減価償却費、固定資産税、管理料、火災保険（借主に負担させる？）、支払利息くらいでしょうか。あとは青色申告をして10万控除を狙うかといったところでしょうかね。
その会社の商品を利用する以上、その会社はHPでほったらかし投資を謳っていますので、本来は他の余計な経費は計上する余地がないはずです。
そうすると、所得はそれなりに残るはずで税負担は重くなりますね。特にサラリーマンの方とかがこの確定申告をすると、それなりの追加の納付になり、より負担感が大きいかなと思います。
まあ、真面目にやればという話で、この商品を売る際にこの辺はどのくらいリスクのある説明をしているのでしょうか。
「借入の元本の返済額は経費になりませんけど、その他にいろいろ経費に入れちゃえば税負担はそこまでですよ」とか、「副業を始めれば家事費も一部経費にできるようになりお得ですよ」なんて体のいいことを言っておいて、あとは自己責任となるのがオチなのかなと思ったりしますね。
まとめ
今回は最近Youtubeでよく見る某不動産会社の広告を受けて、副業として不動産投資を始める場合の税金で気を付けることをまとめてみました。
不動産所得の確定申告は少額でも、減価償却費の計算もありますし負担に感じる人は多いかなと思います。
また、2年目以降に家賃収入が安定して入るなら本来はそれなりの不動産所得が残るはずなので、そうすると意外と税負担が重くなります。当初のキャッシュフローの想定より、実際のキャッシュフローがずいぶんと悪いことも起こり得るかなと。
他にも初年度はいろいろ経費がかさむから損益通算が可能だといった記述が見受けられますが、実際は土地部分の支払利息は損益通算の対象外になるといった話もあります。あんまり適用したことがありませんけど、このケースだと起こり得るのかなと思います。
また、不動産を購入する以上、途中でやーめたが難しいというリスクや、修繕のリスク、築年数が古くなったときに本当に家賃収入が継続して入るのかといったリスクもあり、その点をどこまで織り込んでいるのかも気になるところです。
個人的には土地を持っていない人が不動産投資を始めるのって、相当勉強熱心な方で根気や覚悟のある方でないと上手くいかないかなと思います。
まして、ほったらかし投資で、不動産投資を始めようなんてまず考えられませんね。
※それでもAI等を駆使して上手くできちゃうというのがすごいところなのかも知れませんが
■編集後記
ここ数日、妻がメルカリでシルバニアやswitchのゲームソフトの不要品を売っています。
最初は送料のことを頭に入れずに値段設定をしてしまい、送料を考えるとほぼ儲けがないと愚痴っていましたが、その後はもともとメルカリで1,000円で買ったシルバニアのお家を5,000円で売ったりしているようです。
しばらく妻のメルカリブームが続きそうです。
■一日一新
銀座「四宝堂」文房具店３
