今回は借地権の認定課税に注意しようということで、借地権の認定課税がされないケースについてまとめてみようと思います。
借地権の認定課税とは
土地の貸し借りをする場合、最初に借主が貸主に対して権利金というお金を払うのが一般的とされています。
そこで、税務上相当の対価と認められる程度の権利金のやりとりがされている分には、その権利金に対して課税がされます。
一方で、権利金のやりとりがない、もしくは権利金のやりとりがあったとしても、その権利金の金額が税務上相当の対価と認められる程度の金額に足りない場合には、本来収受すべき（相当の対価の）権利金の収受があったように課税がされてしまいます。
この課税のことを借地権の認定課税といいます。
借地権の認定課税の制度は非常に複雑でやっかいです。
本来はこの課税がされるべきところを、特に税務署から指摘も受けずこれまできてしまったということもたまに見かけます。
そうすると、いつ税務署から指摘を受けるのかとか、相続や贈与でその土地の評価の際に借地権ははたして発生しているものと捉えていいのかと、税理士としては頭が痛くなること必至です。
そのため、できるだけ土地の貸し借りをする際は、借地権の認定課税をされないよう注意を払う必要があります。
そこで次に借地権の認定課税がされないケースについて見ていきましょう。
借地権の認定課税がされないケース
借地権の認定課税がされないケースは、まず個人間の使用貸借で土地の賃借をする場合が挙げられます。
この場合は、貸主借主双方で借地権の認定課税の問題はまず生じません。
もし、このケースで認定課税がされたら、世の中は借地権の認定課税のオンパレードになってしまいますから当然と言えば当然のことかもしれません。
一方で、個人間の取引でも、少しでも権利金や地代のやりとりがあると借地権の認定課税の可能性が生じますので注意が必要です。
次に、土地の賃借の当事者に法人が絡んでくる場合ですが、これは話が少し複雑になってきます。
この場合、権利金のやりとりがなくても「無償返還の届出書」が税務署に提出されている場合は、借地権の認定課税はされないことになっています。
「無償返還の届出書」とは、その名の通り、土地の賃貸借契約が終了した際には、土地を無償で返す旨が書かれた書類のことで、これを提出すると認定課税を回避できます。
また、「無償返還の届出書」を提出していなくても、税務上の「相当の地代」を収受している場合にはこれまた借地権の認定課税はされないことになっています。
「相当の地代」とは簡単に書けば「その土地の価額×6％」の金額を指しますが、通常の地代に比べてかなり高い金額になります。
たまに、地主さんが企業に店舗用地として土地を貸していて、権利金の収受もなければ無償返還の届出も出していないじゃんという状況に出くわして焦ったりするのですが、よくよく考えると相当の地代の収受があってホッとするなんてこともありますね。
したがって、逆に言うと土地の賃借の当事者に会社がいる場合で、権利金のやりとりがなく、無償返還の届出書も出していなければ、相当の地代も収受していないとなると、借地権の認定課税がされる可能性が生じてくるわけです。
なお、貸主が個人で、借主が会社の場合、会社側で借地権の認定課税がされる場合でも、個人側ではその課税がないことになっています。
そして、当たり前ですが、適正な金額の権利金のやりとりがある分には借地権の認定課税がされる余地はありません。
まとめ
今回は借地権の認定課税がされないケースについてまとめてみました。
改めて、借地権の認定課税がされないケースを箇条書きをすると以下のとおりです。
- 個人間の使用貸借であるケース
- 無償返還の届出書が提出されているケース
- 相当の地代の収受がされているケース
- （いずれにせよ）、個人地主には借地権の認定課税がされない
- 適正な権利金の収受があるケース
借地権の認定課税は難しいです。
わたしの経験だと、認定課税をされたことはありませんが、相続での土地評価の際に、契約当初に本来は借地権の認定課税がされるべきだったのにされておらず、その土地の評価で借地権が生じているものとして評価すべきか、困ったことはあります。
たしか当時調べたときは、借地権の認定課税に関わらず借地権は発生しているものと考えるのが主流だけど、その逆を指示する声もあって、結局のところよくわからないとなったと記憶しています。
そのときは上司がいたので、結局は上司に判断を仰ぎましたが、今は自分で判断をしないといけないので、そのような事案に出くわしたらやはり悩ましいですね。
借地権の認定課税は事前に回避しておくのが無難な対応です。
■編集後記
昨日は柴犬まるのホップアップ展が大宮であったので行ってきました。
お箸、コースター、ロンT、巾着、カステラを購入しました。
カステラは犬用のフレーバー（ヤギミルク味）も購入しました。
すごい食いつきが良かったです。
また根津のショップにも行きたいですね。
■一日一新
柴犬まるホップアップ展 in大宮
ベーグル小春日和
常盤珈琲焙煎所 大宮氷川参道店
