自宅をローンを組んで買い換える場合、前の自宅の売却と、新しい自宅のローンに関して税制上かなり有利な特例が用意されています。
ただ、これら特例は基本的に併用することができないことになっています。
今回はそのあたりを記事にしてみようと思います。
前の自宅の売却に関連する特例
前に住んでいた自宅を売却する場合、その売却に関する所得は分離課税の譲渡所得として申告が必要になります。
この計算の際に適用できる特例としては基本的に次の特例が想定されます。
- 3,000万控除
- 軽減税率
- 買い換え特例
3,000万控除はその名の通り売却益から3,000万を控除してもらえるというものです。
要件も一番シンプルで自宅を売却すれば基本的に適用できることが多いです。
節税効果も高く、要件もシンプルで使いやすいので、一番に適用を検討したい特例です。
軽減税率は、その自宅の売却益のうち6,000万までは本来は所得税の税率が15%のところを10%にしますよという特例です。
※住民税は5%が4%になります
この軽減税率の特例は3,000万控除と併用可能で、要件は3,000万控除の要件に、自宅を10年以上所有し続けた上で売却するという要件が加わるといったイメージです。
買い換え特例は前の自宅を売却して新しい自宅を購入するという一連の流れを想定した特例です。
詳しくは書きませんが、いわゆる課税の繰り延べというものをする特例です。
まあ、新しい自宅を売却する際には、この買い換え特例を適用したときの資料が必要になり何かと管理面で面倒ですし、結局は課税の繰り延べなので将来的には課税されてしまいます。
余程のことがなければ、3,000万控除と要件がクリアすれば軽減税率を選択するのが無難と言えるかなと思います。
新しい自宅をローンを組んで購入する際の特例
新しい自宅をローンを組んで購入する場合、検討する特例が住宅ローン控除です。
ただ、ここで注意点があって、それは住宅ローン控除を適用する場合、前述した前の自宅の売却に関連する特例と併用はできないという点です。
ややこしいので詳しくは書きませんが、自宅をローンを組みつつ買い換える場合、一見前の自宅の売却益に関しては前述した特例を適用して、新しい自宅の住宅ローンについて住宅ローン控除を適用できればかなりお得じゃんという気がしますが、これらは併用ができないことになっています。
一応、2022年の税制改正までは、新居に入居してローン控除を適用し、入居後3年目に前の自宅を売却することで併用ができるなんてこともありました。
ただ、現在の制度ではそのような抜け穴は塞がれてしまっています。
そのため、前の自宅の売却に関連する譲渡所得の節税をとるのか、新居に入居後のローン控除による節税をとるのかどちらがお得かシミュレーションをして判断をするといったことが必要になります。
まあ、ローン控除による節税額は将来の所得によって変わってきますので未知数なところがあり簡単にシミュレーションができるかというとそうではないと思いますが。
まとめ
自宅をローンを組んで買い換えをする場合、売却益に関する特例とローン控除の適用の可能性があり、それらは併用ができないことが基本なので、どの特例を選択するのか判断が必要です。
シミュレーション通りにいくわけでもないと思いますが、あとで後悔しない選択をするためにもどの特例を選択するか慎重に判断しましょう。
■編集後記
近所のスーパーに息子を抱っこして行くと、セルフレジでの会計中に毎回レジの方がサッカー台まで買い物かごを持っていってくれます。
ありがたいことですが、普通にそれまでも自分で運んでいますし、あとの会計の方もいますので、逆に申し訳ない気持ちになります。
自分で運びますと伝えても、運んでくれるのでそういうマニュアルでもあるのかもしれません。
好意は素直に受け取っておけばいいのかなとも思いますが、わたしのようなパワー系には必要ないよなと思ったりでモヤっとしています。
■一日一新
たべっ子どうぶつ 厚焼き
