空き家の譲渡特例は、亡くなった方が住んでいた自宅、要は実家を子供が相続し、その後は空き家となってしまう実家を売却した時に、その売却益について3,000万までは控除をしますよという制度です。
取得費加算の特例は、売却した不動産に対応する相続税をその売却益の計算で取得費としてカウントしますよという制度です。
今回はこの2つの制度は併用できませんよという話をまとめてみようと思います。
空き家の譲渡特例と取得費加算は併用できない
冒頭にも書いている通り、この2つの特例は併用ができません。
相続税が発生して、かつその売却が空き家の譲渡特例の適用要件を満たす場合なら、基本的にはどちらも選択できるという状況になりそうです。
一応、空き家の譲渡特例の方は、相続開始後3年を経過する日の属する年の年末までに売ることが必要で、取得費加算の方は相続開始後3年10ヵ月以内売ることが条件となり、売却の期限は若干違うようですが、まあ誤差の範疇でしょう。
なお、どちらの特例も売却益を減らす効果がある特例です。
空き家の譲渡特例は売却益自体を3,000万円まで減らし、取得費加算は取得費を増やすので結果的に売却益が減ります。
一般的には空き家の譲渡特例を適用した方が有利なことが多いはずです。
取得費加算の方が有利になるケースは、その売却する不動産に対応する相続税が3,000万円を超えるケースです。
一般的なご家庭ならまずこのような税負担は発生しないはずです。
一度申告するとやり直せないので注意しよう
さて、ここで注意点があります。
それは、この空き家の譲渡特例と取得費加算の特例ですが、一度どちらかを適用して申告してしまうとやり直しがきかないという点です。
つまり、取得費加算を適用して申告したあとに、あとからやっぱり空き家の譲渡特例が適用できて、その方が有利じゃんと気付いてももう遅いのです。
※もちろん逆の場合も然りです
相続税の申告から譲渡所得の申告まで一貫して同じ税理士に申告を見てもらっている場合なら、そうそう判断を誤ることもないと思いますが、譲渡の申告だけスポットで申告を依頼して、税理士とのコンタクトが不十分だと、空き家の譲渡特例の適用に気付かないなんてこともあり得るような。
どうしても、相続した不動産を売却となるとパッと思い浮かぶのは取得費加算ですし、空き家の譲渡特例は要件がいろいろあるので、相応に売却の内情というか経緯をきちんとヒアリングしないと適用が可能なことに気付かないこともありそうです。
これから空き家の相続の事例も多くなりそうですので、わたしも気を付けないといけないなと考えています。
まとめ
空き家の譲渡特例と取得費加算の特例はそれぞれ選択適用の特例です。
結構、どちらの特例の適用要件も満たすケースは多くありそうです。
これらの特例はどちらか一方しか適用ができません。
そして一方の特例を適用して一度申告してしまうと、別の特例を適用する形でのやり直しがききません。
通常だと空き家の譲渡特例を適用した方が有利なことが多いと思いますが、そもそも空き家の譲渡特例の適用に気付けないこともあり得そうです。
特にスポットで税理士に申告を依頼する場合には、税理士にもきちんと売却の経緯を伝えるようにすると事故の可能性も減るのかなと思います。
■編集後記
昨日はライオンズの村田選手が韓国の球団との練習試合でホームランを打ったようです。
村田選手はかなり期待しています。
去年、左ひざを故障してしまいましたが、わたしも高校時代に左ひざを故障したのでそういう意味でもちょっとした親近感のようなものがあったりします。
村田選手はずいぶんと真面目な選手のようです。
源田選手の例がありますが、彼はたぶん信じられる、はず。
まあ、不倫は当事者の問題で外野がどうこういうものでもないと考えています。
話を戻すと、彼はたしか野球をするのに髪はいらないとかいって坊主にしているとか。
普段の練習の様子やインタビューのコメントもとにかく真面目です。
とにかく報われてほしい。活躍してほしいと単純に応援したくなるような選手です。
去年のケガもそうですが真面目故の危うさがありますが、なんとか今年はケガ無くシーズンを乗り切って欲しいところです。
■一日一新
息子の証券口座と銀行口座開設 初期設定
