マイホームを買い替えるときは、
売ることと、買うことが同時期にできるとは限りません。
先に新しい家を買って、
そのあとで前の家を売る、というケースもよくあります。
当然、逆のケースも。
そんなときによく出てくるのが、
「すでに住宅ローン控除を使っているけど、あとから3,000万円特別控除に切り替えられないの？」といった疑問です。
結論から書くと、
タイミングによっては切り替えができます。
3,000万円特別控除と住宅ローン控除は同時に使えない
まず前提として、
マイホームに関係する代表的な税金の特例は次のとおりです。
- 家を売ったときの特例
→ 3,000万円特別控除や軽減税率 - 家を買ったときの特例
→ 住宅ローン控除
買い替えの場合は、
売ることと、買うことの両方があるので、
どちらも使えそうに見えますが、
この2つは同時に使えない決まりになっています。
もし、売ることと買うことが同じ年であれば、
どちらが得かを比べて選ぶことができます。
ただ、現実には次のような流れも多いです。
- 先に良い物件が見つかったので購入
- 前の家はしばらく売れない
この場合、先に住宅ローン控除を使ってしまうと、
あとで選び直せないのでは？
と不安になることもあるかなと思います。
先に家を買っているなら、ローン控除はやめられる
結論としては、
新居の購入が先の場合、
あとから住宅ローン控除をやめることができます。
たとえば、
- 新居を購入して住宅ローン控除を適用
- 翌年以降に前の自宅を売却
- 計算してみたら、3,000万円特別控除の方が有利だった
このような場合、
過去の確定申告について
住宅ローン控除を使わなかった形に修正することで、
前の自宅の売却に3,000万円特別控除を使うことが可能です。
一方で、
- 先に今の自宅を売却
- 3,000万円特別控除を適用
- そのあとに新居を購入
という流れの場合は、
「やっぱり住宅ローン控除にしたい」と
あとから変更することはできません。
つまり、
- 購入が先 → 切り替え可能
- 売却が先 → 切り替え不可
という扱いになります。
本来、税金の特例は
正しく申告していれば、
あとから有利・不利でやり直すのはできないことが多いです。
ただ、不動産の売却は
「いつ売れるか分からない」
といった不確実な要素が多いため、
一定の救済的な扱いがされている、
と考えると理解しやすいかもしれません。
もっとも、
新居の購入だって十分不確実なように思いますが。。
まあ、このへんは、より想定できそうな事態にだけ特例で、
やり直しの機会を認めているという格好なのかなと勝手に思ったりしています。
まとめ
マイホームの買い替えでは、
3,000万円特別控除と住宅ローン控除を同時に使うことはできません。
ただし、先に新居を購入して住宅ローン控除を使っていた場合でも、
その後に前の自宅を売却し、3,000万円特別控除の方が有利であれば、
過去の申告を修正して切り替えられるケースがあります。
一方で、先に今の自宅を売却して特別控除を使った場合は、
あとから住宅ローン控除に変更することはできません。
マイホームに関する特例は税額への影響も大きいため、
買い替えの流れを整理したうえで、どの特例が使えるかを確認しておくと安心です。
■編集後記
今日は、家族で豆まきをしました。
妻とわたしが交代で鬼役を演じ、
100円ショップで買っておいたやわらかいボールを、鬼に向かって投げて遊びました。
保育園でも節分の日には、わりと本格的な豆まきをするそうです。
「当日も鬼退治に活躍してね」と、息子と約束しておきました。
■一日一新
家族で豆まき
