相続税の計算で土地の評価額のインパクトは大きく、その土地の評価額を減額する特例が小規模宅地等の特例です。基本的な考え方は被相続人や相続人の生活基盤を守るために生活基盤になっている土地については相続税の計算上優遇しましょうというものです。
今回は生計一親族が居住している土地の小規模宅地等の特例について記事にします。
※今回は居住用に絞って書いています
基本的な要件
一般的には被相続人が居住していた土地について適用することが多い小規模宅地等の特例ですが、生計一親族が居住していた土地についても次の要件を満たせば特例の適用が可能です。
- その生計一親族が相続か遺贈によりその土地を取得すること
- 申告期限までにその土地を所有していること
- 相続開始前から申告期限までその家屋に居住していること
これらの要件を満たせば小規模宅地等の特例の適用ができ、居住用の土地なので80％の評価減が可能です。
ただこれだけだと説明が不十分です。注意点を以下に書きます。
主な注意点
贈与での取得では特例の適用ができない
これは今回のケースに限らず、小規模宅地等の特例全体でいえることですが、相続か遺贈で土地を取得することが必要です。従って贈与での取得は特例の対象になりません。
最近は、生前贈与が何かと注目されがちですが、土地の贈与を行う場合は小規模宅地等の特例ができないことはリスクとして検討しましょう。
生前は土地を使用貸借で貸し付けないと特例の適用ができない
小規模宅地等の特例を受ける土地というのは当たり前ですが被相続人が所有している土地です。その土地に親族が居住するということは、親族は被相続人からその土地を借りることになります。
不動産を借りる方法には、世間相場の賃料で借りる方法と無償かそれに近い賃料で借りる方法に大別され、後者の方法を使用貸借といいます。
今回のケースでは使用貸借で土地を借りていることが必要になります。
仮に世間相場の賃料で貸している場合では、その土地は被相続人が親族へ貸付事業をしていると考え、居住用の宅地ではなく貸付事業用の宅地として小規模宅地等の特例を検討することになり、基本的には継続要件を満たせないので小規模宅地等の特例が適用できないという話になります。
建物の所有者は被相続人でもその生計一親族のどちらでもいい
その土地に建っている建物、言い換えれば生計一親族が住んでいる建物の所有者は被相続人が所有していても生計一親族が所有していてもどちらでも構いません。ただ被相続人が所有している場合は、こちらも使用貸借で借りているということが必要です。
生計が別だと特例の適用ができない
これまで生計一親族という言葉を使ってきたように、今回のケースでは親族と被相続人が生計一でないといけません。
生計一というのはざっくり言えば財布が同じということです。
被相続人と親族が別居しているなら普段からどちらからでもいいので仕送りをしているとか、老人ホームの費用を親族が負担しているといったことが必要です。
相続直前に被相続人の費用をいろいろ親族が負担したといった場合では生計一と認められないことが多いです。普段から財布が同じという状況にしておく必要があります。
配偶者が相続すれば各要件はなくなる
被相続人の居住用の土地について被相続人の配偶者が相続する場合は相続時点までに所有して居住するといった要件はなくなります。
これは生計一親族が居住している土地についても同様の扱いです。
あえて配偶者に相続させることも少ないと思いますが。
まとめ
今回は生計一親族が居住している土地の小規模宅地等の特例について記事にしました。
居住用に限らず生計一親族が利用している土地についての小規模宅地等の特例の適用は意外と忘れがちな印象です。
小規模宅地等の特例は、特に土地がたくさんある場合に、生前から各土地の相続税評価額を試算して、どの土地について特例の適用をするかといったことを検討しておくことが重要です。
特例が適用できるかどうか十分にシミュレーションをしておかないと後で特例の適用ができなかったということになりかねませんので注意が必要です。
■編集後記
昨日は久々に愛犬と航空公園へ行ってきました。
やっぱり広くて気持ちがいいです。
ワンちゃんも多くてハスキーにもあいさつができました。
■一日一新
Shi-Ba 2024年夏号
ドトール アイス沖縄黒糖ラテ
