自宅を売却した場合には、3,000万特別控除、軽減税率、買換え特例といった特例の適用を検討することになります。その際にまずはじめに検討するのが、自宅が「居住用財産」に該当するかどうかになります。今回は「居住用財産」の意義を整理したいと思います。
居住用財産とは
自宅を売却した場合にも譲渡所得税が課税されますが、この際に各種特例を適用するには、まず売却する自宅が「居住用財産」という定義に該当している必要があります。そして「居住用財産」とは次のように定義されています。
①居住の用に供している家屋
②①の家屋で居住の用に供されなくなったもの
③①又は②の家屋及びその敷地の用に供されている土地等
④災害により滅失した①の家屋の敷地
上述の通り、居住している建物だけでなくその敷地も「居住用財産」に該当し、転居した場合や災害により建物が壊れた場合もそれまでに居住していたなら該当することになります。
次からもう少し細かいところを見ていきます。
細かい注意点
転居や災害により居住しなくなった場合は3年目までの売却が必要
もし転居や災害により居住しなくなった場合はその事由が生じた日から3年目までに売却をしないと「居住用財産」に該当しません。
2024年に転居をしたなら、2027年中には売却をする必要があるということです。なお、この際の転居や災害から売却までの間の期間の建物や敷地の用途には制限がありません。
災害の場合の居住期間のカウントの仕方
軽減税率や買換えの特例の場合、売却年の1月1日における所有期間が10年超という要件がありますが、災害によって滅失した建物の敷地を売却してこられの特例を受けるときは、災害がなかったものとして引き続き所有していたものと仮定した所有期間で判定が可能です。
居住用の建物を取壊してその敷地を売却した場合
居住用の建物を取壊し、その敷地のみを譲渡した場合であっても、次の要件全てに該当するときは、「居住用財産」に該当するものとして取り扱います。
①軽減税率や買換えの特例の場合、その敷地が、建物を取壊した年の1月1 日において所有期間が10年超のものであること
②その敷地の売買契約が建物取壊し日から1年以内に締結され、かつ、その建物が居住の用に供されなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡されたこと
③その敷地は、建物を取壊し後、売買契約締結日まで、貸付その他の業務の用に供していないこと
建物が取壊した場合は「居住用財産」に該当するにはハードルが上がりますので注意しましょう。
まとめ
今回は自宅を売却した場合の譲渡所得の各種特例を受ける際の要件である「居住用財産」についてまとめました。
転居や災害で旧自宅を放置ということは稀にあると思いますので、売却予定なら特例の適用に期間の制限があることは意識しておきましょう。
また売却の前に建物を取り壊した場合は売却の期限が1年とシビアなので、売却の目処がたってから取り壊した方が無難かもしれないです。
■編集後記
昨日はららぽーとへ行ってきました。
ららぽーとへ行くと必ずといっていいほどペットショップを見学しますが、白柴がいました。
3月24日生まれでした。そういえば愛犬を最初に見かけたのもこれくらいの時期だったような気がします。いい飼い主さんに迎えてもらえるようお祈りしてその場を離れました。
■一日一新
税務代理権限証書に記載した税務代理の委任が終了した旨の通知書 提出
