倍率地域にある土地の評価は比較的簡単なので、自分で評価にチャレンジしようと考える方もいらっしゃると思います。今回は倍率地域にある土地の評価で実際の地積と登記上の地積に差異がある場合に注意することを書いてみたいと思います。
倍率地域にある土地の評価の概要
土地の評価方法は大きく分けると路線価評価と倍率評価に分けられます。
評価したい土地を国税庁が公表している路線図で検索して、その土地に隣接している道路に路線価が付されている場合は路線価評価を行います。一方で隣接する道路に路線価が付されておらず、倍率地域と表記されている地域にその土地が所在していれば倍率評価を行います。
倍率評価の算式は以下のとおりです。
土地評価額＝固定資産税評価額×評価倍率
固定資産税評価額は固定資産評価証明書や固定資産税の課税通知書で確認できます。
課税通知書で固定資産税評価額を確認する場合は、固定資産税を計算する上で諸々の調整措置を加味した評価額ではなく、そういった調整措置が適用されていない評価額を用いることに注意しましょう。
また、固定資産税評価額はいつの年のものを用いるかというと、相続や贈与があった年度のものを用いることになっています。相続税や贈与税の申告をする年度のものを用いないないのでその点も注意しましょう。
評価倍率は国税庁の路線価図のサイトで、評価倍率表という表が公表されています。そちらで評価したい土地が所在する地域とその土地の地目を評価倍率表に当てはめて評価倍率を求めます。
実際の地積と登記上の地積の差異の調整
ここまでで、倍率評価の概要を見てきました。
そこで次に、もう少し踏み込んだ倍率評価の注意点を見ていきたいと思います。
それは実際の地積と登記上の地積に差異がある場合の評価方法です。
土地の地積は実際の地積と登記上の地積に差異があることが現実としてあります。
そのような場合相続税の世界では実際の地積に基づいて評価をしてくださいという考え方があります。
別に全ての土地についてきちんと測量したうえで評価をしてくださいというわけではありませんが、
既に測量がしてある、
相続直後に土地を売却するために測量をした、
測量をしていないが明らかに実際の地積と登記上の地積に差異がある、
といった場合は、実際の地積での評価をした方が無難といえます。
この考え方は倍率評価の場合も同じで次のような算式で評価をすることで、実際の地積と登記上の地積の差異を加味した評価が可能です。
土地評価額＝固定資産税評価額×実際の地積÷登記上の地積×評価倍率
ご覧のとおり、先述した算式に「×実際の地積÷登記上の地積」が追加されています。
これにより、実際の地積が登記上の地積より大きければ土地の評価額が高くなり、その逆の場合は土地の評価額が低くなることになります。
まとめ
土地の評価をしていると実際の地積と登記上の地積に差異があることはたまに見かけます。
既に測量がしてあって測量図に記載されている地積（実際の地積）と登記上の地積に差異がある場合は先述した算式での評価を検討しましょう。
測量はしていないけど、明らかに登記上の地積がおかしいと考えらえる場合は悩みどころですね。
気付いていないだけかもしれませんが、今のところそのような土地に出くわしたことはないのですが、もし出くわしたとしたら、測量をお客様にお願いするかどうか。
測量費用もそれなりに高額になってしまうはずなのでお客様も二の足を踏んでしまうと思います。
リスク等を説明をした上で「さあ、どっち？」で選んでもらうことになるのかなと考えています。
■編集後記
昨日は以前スタジオアリスで撮影した写真を受け取りに行きました。
ついでに併設されているトイザらスやスーパーでも買い物をしました。
トイザらスでは妻が狙っていたスライムの服を息子用に購入しました。
レベル1と書いてあったりなかなかかわいいです。着せるのが楽しみです。
■一日一新
里芋の調理
Netflix ONE PIECE 視聴
スタジオアリスで写真受け取り
フードガーデン新座で買い物
