賃貸アパートを取り壊した場合、その際に発生する費用は、
- 取り壊したアパートそのものに対応する「資産損失」
- 解体業者へ支払う「取り壊し費用」
に分けれらます。
それぞれで経費にするときの取り扱いが異なりますので、今回はその点を整理してみようと思います。
資産損失の取り扱い
資産損失とは、取り壊した賃貸アパートの要は簿価（未償却残高）です。
建物の購入金額は本来、減価償却を通じて徐々に経費に落としていくことになりますが、取り壊しに伴い、それまで経費に落としていなかった金額をまとめて経費に落とす、そんなイメージです。
※ちなみに、取り壊し日まで減価償却費を計上するかどうかは任意です
会計上の科目でいえば、多くの場合「除却損」として処理されます。
この資産損失については、
不動産所得が「事業的規模」か「業務的規模」かで、経費になる範囲が変わります。
- 事業的規模の場合
→ 制限なく経費にできる。 - 業務的規模の場合
→ 不動産所得の金額が限度。
その年の不動産所得が少ない場合、資産損失の全額を引けず、切り捨てになる金額が生じる可能性があります。
また、資産損失を計上するタイミングは、
原則として取り壊し工事が完了した時点と考えます。
ただし、
取り壊し工事の着手日と完了日が年をまたぐような場合には、
着手した年に資産損失を計上することも認められています。
この点、特に業務的規模で不動産賃貸業を行っている場合、
年によって不動産所得の金額が変わることも想定されます。
結果的にどの年に資産損失を計上するかで、経費にできる金額が変わってくることもあるので注意が必要です。
取り壊し費用の取り扱い
取り壊し費用とは、解体業者に支払う解体工事費用を指します。
これは、先ほどの資産損失とは切り離して考えます。
取り壊し費用については、
不動産賃貸業の一環として行われていると認められれば、原則として経費になります。
ただし、次のような場合には注意が必要です。
- 賃貸を終了したあと、長期間空室のまま放置している場合
- 賃貸をやめ、私的利用に切り替えた後に取り壊した場合
このようなケースでは、
不動産賃貸業との関連性が弱くなり、
経費として認められない可能性があります。
また、土地を売却するためにアパートを取り壊した場合にも取り扱いが変わります。
この場合、取り壊し費用は不動産所得の経費ではなく、
譲渡所得の計算上の「譲渡費用」となります。
※この場合の資産損失についても同様に、譲渡費用として扱うことになります
取り壊し費用の計上時期については、
通常のサービス提供と同じく、工事が完了した時点です。
そのため、
工事が年をまたいで行われた場合でも、
実際に取り壊しが完了した年に経費計上することになります。
まとめ
賃貸アパートを取り壊した場合の税務上の取り扱いは、
「資産損失」と「取り壊し費用」を分けて考えることになります。
資産損失については、不動産所得の規模によって経費になる範囲が異なり、
特に業務的規模の場合は損失を計上する年によって影響が出ることがあります。
一方、取り壊し費用は原則として不動産所得の経費になりますが、
賃貸との関連性や土地売却の有無によって取り扱いが変わる点には注意が必要です。
■編集後記
今日はスタジオアリスで家族写真を撮ってきました。
息子は家族写真も単独写真も、どちらもお利口に撮影に協力してくれたので、思っていた以上にあっという間に終わりました。
スタッフの方の腕も大きいのだと思いますが。
撮れた写真を見て、わたしも妻も「去年撮ったものとあまり変わらないな」というのが正直な第一印象でした。
構図も一緒ですし、わたしに至っては去年と同じジャケットを羽織っていますし。。
来年はさすがに違う服を着ていこうと思います。
一方で、息子については、さすがにしっかり成長を感じました。
■一日一新
ジョナサン新座駅前店
