居住用財産の特別控除（3,000万特別控除）は基本的に居住していた建物を売ったときに適用できる特例です。
つまり、建物ありきの特例というわけです。
一方で、次の要件に該当すれば、建物を取り壊してその敷地だけを売ったとしても特例の適用が可能です。
- 建物を取り壊した日から1年以内にその敷地を売る契約をしていること
- 建物に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- その建物を取り壊してから、その敷地を売る契約をした日まで、貸付けその他の用に使用していないこと
今回は、このうち1の要件について取り上げてみようと思います。
取り壊し→売買契約の順じゃないと特例の適用ができない
先述したように、自宅だった建物を取り壊して、その敷地だけを売ったとしても一定の要件を満たせば3,000万特別控除は適用が可能です。
ただここで注意が必要なのが建物を取り壊すタイミングです。
つまり、建物を取り壊してから1年以内に売買契約を結ばないといけないわけです。
売買契約時点では、建物の取り壊しはしておらず、土地の引き渡しまでに建物を取り壊すといった契約だと要件をクリアできないのです。
この点は結構盲点な気がします。
普通に、売買契約で建物を取り壊ししてから引き渡す旨を約束するようなケースってよくあることだと思いますので。
ただ、現状の法律をそのまま読むとこのような要件になっていますので注意しましょう。
売買契約→取り壊しの順だと実際どうなのか
さきほどは売買契約→取り壊しの順だと、3,000万特別控除の適用はできないことを書きました。
ただ、この点実際どうなのでしょうか。
個人的には問題ないというか、この要件の趣旨（恐らく自宅を売却する際に、買主の要望に応じて建物を取り壊すこともあるよね、それに対応しましょう、ただ一定期間に取り壊しと売却が続かないとゴニョゴニョ的なもの）を考えれば契約と取り壊しの順序で適用の可否がわかれてしまうのもどうかなという印象があります。
実際、某資産税専門の税理士法人の方が、この点については順序が逆でも問題ないようなことを書いている記事を見つけました。
だから大丈夫というわけではありませんが、制度の趣旨を考えると個人的には適用できて然るべきという印象があります。
それに、空き家の譲渡の特例だと売買契約（引き渡し）→取り壊しの順でも一応適用ができることが示されています。
ちなみに空き家の譲渡の特例は、今回取り上げている3,000万特別控除の親戚のような扱いで語られることもあるようです。
わたしはあまりそのような意識はないのですが、研修とかネットの記事を見るとそのように解説している文章等をよく見ますのでそうなのかなと思ったりしています。
そういう点からも、まあいけるんじゃないかという気がします。
ただ、これはあくまで奥の手と捉えるべきかなと思います。
やはり法律で規定されているように形式を揃えることは肝要です。
これから、自宅を取り壊してその敷地を売って特例を適用しようと考えているなら、あえてリスクのある道を選択する必要はありません。
法律が求める建物の取り壊し→売買契約という形式をきちんと揃えるように意識して自宅の売却を進めていきましょう。
まとめ
建物の取り壊し後のその敷地の売却について居住用財産の特別控除を適用する際には、建物の取り壊しをするタイミングに注意しましょう。
現行の法律だと、建物の取り壊し→売買契約の順じゃないと適用ができないことになっています。
私見ですが、その順序が逆で制限がかかるのもどうかなと考えていますが。
まあ、これから、自宅を売却して特例を受けようという方は余計なリスクを取る必要はありませんので、粛々と法律の定める要件に合致する形で自宅の売却を進めましょう。
■編集後記
昨日は久しぶりに西松屋へ行ってきました。
おもちゃコーナーを見ていたら、息子がトミカに興味がある様子だったので、試しに持たせてみたら離さなくなってしまい結局そのトミカを購入しました。
男の子のおもちゃなり洋服を見ていると、だいたいどのお店も恐竜か乗り物を推している印象があります。たぶんこの2つがキャラクター物を除けば鉄板なのかなと思ったり。
息子は乗り物推しかもしれません。
■一日一新
息子にトミカ（パトカー）
