コインパーキングの経営をする場合、自前でアスファルト舗装や集金機を設置して運営する方法と駐車場運営会社に土地を貸してその会社にアスファルト舗装等の設置から運営までを一括して任せてしまう方法の２パターンがあるかと思います。
わたし自身、税理士会経由で「未利用の土地はありませんか？コインパーキング始めませんか？」といった後者のパターンの営業チラシが届くので、割とそういった営業を身近に感じています。
今回は後者のパターンの相続税の取り扱いについて取り上げます。
コインパーキングの土地の評価額
相続税の計算で土地を評価する場合、土地の地目ごとに評価をします。
そして駐車場として利用している土地は基本的に雑種地という地目に該当します。
雑種地の評価方法は書くと長くなるので、今回は割愛しますが基本的に周辺の似たような状況の土地と同じように評価をするといったルールがあります。
また、土地を評価する際にはその土地を貸していることによる利用制限を加味することになっていて、貸している土地は「貸宅地」、賃貸不動産が建っている土地は「貸家建付地」と分類して評価をします。
駐車場の土地も誰かに貸しているわけなので一見、上記のように「貸宅地」で評価したくなりますが、駐車場はあくまで土地を貸しているとは考えず、土地を保管するサービスを提供していると考えて「貸宅地」の評価はできず「自用地」、つまり特に何も利用制限のかからない土地として評価が必要になります。
ここまでで、駐車場は基本的に「周辺の似た状況の土地と同様に評価をし、貸していることによる利用制限は加味しないで評価（自用地評価）をする」ということを確認しました。
では、業者にコインパーキングの運営を一から任せている場合ですが、この場合は少し異なります。
というのも、業者はアスファルト舗装や集金機等を設置し運営をしています。このアスファルト舗装等のことを構築物と呼んだりしますが、業者がこれら構築物を所有していることから一定の権利を有していると考えるためです。
ここでいう一定の権利というのが、地主から見れば利用制限がかかっているということになります。ただこの利用制限は「貸宅地」で評価できるほど制限が強くないと考えます。
そのため、このような土地については賃借権のある雑種地として評価をすることになります。具体的には自用地評価額から賃借権評価額を控除することになります。
賃借権評価額はその権利の強さや契約期間に応じて変わってくるのですが、一般的には自用地評価額の2.5%になることが多いかなと思います。2.5%なので減額できるといっても少額ですね。
通常の駐車場は利用制限を加味せずに「自用地」として評価をする、業者にコインパーキングの運営を一から任せている場合は若干だけど利用制限を加味して評価額を減額できると整理しておくといいと思います。
コインパーキングの土地は小規模宅地等の特例の適用ができるか
では次にコインパーキングの土地は小規模宅地等の特例の適用ができるかについてですが、この特例の要件には「建物又は構築物の敷地の用に供されているもの」という要件があります。建物なり構築物が土地の上にないと特例が受けられないということです。
従ってコインパーキングに構築物と認めれる設備があれば特例の適用ができると考えます。
駐車場全体がアスファルト敷になっていれば文句なしですが、一部だけアスファルト敷ならその部分だけが特例の対象になります。
※砂利敷きだと原則砂利を構築物と捉え特例の適用ができますが、砂利が埋没していたりして構築物として認めてもらえないケースもありますので注意しましょう
なお、構築物は地主が所有していなくても特例が適用できますので、業者が一からコインパーキングの設備を設置し運営しているパターンでも他の要件を満たすようなら特例の適用ができると考えて問題ありません。
まとめ
今回は業者にコインパーキングの運営を任せた場合のその土地の相続税の取り扱いについてまとめました。このパターンはやっぱり経営が楽なので、いい立地に空き地があれば検討することも多いと思います。
最初に確認した賃借権を控除する点はそこまで税額にインパクトはありませんが、小規模宅地等の特例の適用ができるということは頭に入れておいてもいいかなと思います。
■編集後記
昨日は甥っ子が実家に来るということで、我が家も実家へ行ってきました。
甥っ子は息子のことを「赤ちゃん」と呼びます。
名前を呼ぶのが恥ずかしいのか、覚えるのが難しいのか。
ちょっと気になりますね。
大きくなったらなんて呼び合うのでしょうかね。
■一日一新
マックシェイク ソルトライチ
