不動産を売却した場合の所得を譲渡所得と呼びます。
譲渡所得の計算にはいくつかポイントがありますが、今回は所有期間の判定について記事にします。
所有期間が5年を経過しているかどうかで税率が変わる
個人が不動産を売却し得た利益を譲渡所得と呼び、この譲渡所得は他の所得とは区別して税率が乗じられることになります。この税金のことを譲渡所得税といったりします。
この譲渡所得税ですが、不動産の所有期間に応じて税率が以下のように変わってきます。
| 所得区分 | 所有期間 | 税率 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63% （所得税30.63%＋住民税9%） |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315% （所得税15.315%＋住民税5%） |
表の通り、所有期間が5年を超えるかどうかで「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分けます。
税率が約20%変わってきますので、高額な所得になりやすい不動産の譲渡所得において所有期間の判定は重要なものです。特に5年前後に購入した不動産を売却する場合は以下のようなポイントに注意して所有期間の判定をする必要があります。
所有期間判定のポイント
所有期間判定のポイントは次のようなものがあげられます。
不動産を購入した日から売却した年の1月1日までの期間で判定する
上述した所得区分の判定では、単純にその不動産を購入した日から売却した日までの期間を所有期間とはしません。実は後ろの日にちはその売却した年の1月1日と決められています。
したがって、たとえ実際の所有期間が5年を超えていても、ここでいう所有期間の計算では5年に満たないということがあるのです。
一方で事業用の車両などの売却の際の譲渡所得（いわゆる総合課税の譲渡所得）の計算でも、短期と長期に分けて計算するのですが、こちらの所有期間は資産を購入した日から売却した日で計算することになります。
売却した日の選択
不動産の譲渡所得の申告は、不動産を売却した日の属する年に行います。
この売却した日は原則的には「不動産の引渡し日」となりますが、例外として「契約日」とすることができます。
不動産の譲渡所得の計算では様々な特例があり、それらは適用期限があるものがあります。
たまに適用期限内に売却したことにするために、例外の「契約日」を売却日とすることで特例を受けることを検討する必要があります。
購入した日の選択
購入した日も売却した日と同様に「不動産の引渡し日」を原則として例外で「契約日」を選択できます。
また、相続や贈与で不動産を取得した場合の購入した日は、被相続人や贈与者の購入した日を引き継ぎますので注意しましょう。
新築分譲マンション等を売却する場合の注意点
新築分譲マンション等を購入し売却する場合の所得区分の判定では購入した日に注意が必要です。
もし、その購入の契約時に建物が完成していなければ、建築完了日以降が購入した日となり、契約日を購入した日にはできません。
まとめ
ここまで不動産の譲渡所得の計算における所得区分の判定の際のポイントを見てきました。
ポイントをまとめると、購入した日を契約日として、売却をした日を引渡し日として所有期間を判定すると期間が最長となり、長期譲渡所得として扱う可能性が高まります。
特に購入した日が5年前前後の場合は上述したポイントを工夫することで税額が変わってくることがあります。慎重に判定をしましょう。
■編集後記
昨日はお昼すぎまで仕事をして、そのあとさいたま市の文明堂のあおぞら工房へ行ってきました。
いつも通りカステラの切り落としと今回は3時のおやつあんぱんも購入。
あんぱんは生地がもちもちしたカステラって感じですごい好みです。
あんこもねっとりしていて美味しいです。
これはリピートしたいです。
■一日一新
3時のおやつあんぱん
