相続税や贈与税の計算の際に土地を評価するにあたって、まずしなくてはいけないことに土地の評価単位を決めることがあります。評価単位を決めるという言葉は評価する対象の土地を特定すると言い換えてもいいかもしれません。
この評価単位を決めることは難しいことも多いです。土地の評価の入り口にあたるところなので、ここで間違えるとその後の評価も間違いになってしまいます。そのため慎重な判断が必要です。
今回は土地の評価単位を決める流れについてまとめてみようと思います。
まずは土地の区分を決める
土地の評価をする場合、まず評価する土地の区分を考えることになります。土地の区分とはざっくり言えば地目別に土地を分けることです。
基本的には固定資産税の課税明細や登記簿謄本に記載されている地目に応じて区分すればいいのですが、たまに固定資産税の課税上や登記簿謄本に記載されている地目と実際の利用実績に応じた地目に違いがあることがあります。
その場合は、あくまで課税時期（相続や贈与のタイミング）の実際の利用実績に応じて地目を判断することになっています。
例えば、登記上はひとつの宅地だったとしても、実際は半分を自宅の敷地として利用していて、もう半分はフェンスで囲った駐車場で利用していたとすれば、自宅部分を宅地、駐車場部分を雑種地として区分することになります。
また、登記上は山林と地目が振られていても、実際は造成され建物が建っているなんてことがたまにあります。その場合は山林ではなく宅地として区分して評価をするなんてこともあります。
なお、複数の地目の土地が隣接していて、それら隣接した土地が一体となって利用されている場合は、そのうちの主たる地目に応じてそれら一体の土地を評価することもあります。
ゴルフ練習場がよくこの場合の例として挙げられます。ゴルフ練習場自体は雑種地となりますがそれに隣接するクラブハウスの敷地は宅地となります。そして練習場とクラブハウスは一体として利用されていますので、主たる地目を練習場の雑種地と捉え一体を雑種地で評価するといった具合です。
土地の区分を決めたら、評価単位を決める
土地の区分が終われば評価単位を決めることになります。土地の区分の判定で同時に評価単位も決まってしまうことも多いですが、考え方的には土地の区分をしてその後に評価単位を決めるという流れになります。
土地の評価単位は地目に応じて、一画地とか一区画など単位が決まっているので、その単位を評価する土地に当てはめることになります。
宅地を例に出すと、宅地は登記簿上のひとつの宅地ではなく、一画地の宅地で評価することになっています。一画地の宅地は必ずしもひとつの宅地からなるわけではなく、複数の宅地からなる場合もあり、逆に一つの宅地の中に複数の一画地の宅地が構成されていることもあります。
例えば、一つの宅地の中に、半分は自宅の敷地だったとして、もう半分には貸家が建っていたとすれば、自宅部分は自用地として評価し、貸家部分は貸家建付地として評価することになります。
また、ひとつの土地に自宅が建っていて、それと隣接する土地に事業用店舗が建っていたとするとそれぞれは自用地となりますが、これらは一体で評価するといったこともあります。
結果として宅地に関しては基本的に自用地、貸家建付地、貸家等の利用区分により分類して評価単位を決めることになります。
まとめ
今回は土地の評価単位を決める流れということで、土地の区分をしてから評価単位を決める流れを確認しました。
評価単位を間違えると、地積規模の大きな宅地の評価ができなかったりとか、地目に応じて評価方法がずいぶん変わることもあるので、大変なことになってしまいます。慎重に判断する必要があります。
この論点はとても難しいと感じます。シンプルに自宅だけが建っている宅地とかだと簡単ですけど、広くてその中で複雑な利用状況になっていたり、複数の土地が隣接しているとやっぱり慎重に判断をしないと地雷を踏んでしまう可能性があります。
とりあえず重要なことは、この評価単位の話はそう単純でないということを理解しておくことかなと思います。それだけ理解していれば調べあげることができますので。
■編集後記
昨日はロコハウスという志木市役所から志木駅に向かう通りにあるステーキ屋さんでランチをしました。車で行きましたが、恐らくお店の駐車場が一杯でUターンして帰ろうかと思っていたら、近所のおじさんがこっちのスペースを使っていいよと案内してくれました。
関係者かわかりませんが親切にしてもらってありがたかったです。
食事はハンバーグを注文しましたが肉々しくて美味しかったです。
値段もリーズナブルで人気なのも頷けました。
■一日一新
Shi-Ba 2024秋号
ロコハウス 志木のステーキ屋さん
