一口に土地の価格と言ってもたくさんありますね。
実勢価格、公示価格、基準地標準価格、固定資産税評価額、路線価評価額といった具合です。
実勢価格は要は市場価格のことで、現実に市場で成立している価格を指します。
土地の場合は個別性が強いので、一般に市場価格の明確な定義ができません。
また、相続税の計算で土地の評価をする場合は、基本的に路線価評価額で評価します。
そこで、今回は土地の評価をする際は市場価格の相場を意識しよう、ということについてまとめてみようと思います。
土地の価格はいろいろある
冒頭でも書いた通り、一口に土地の価格と言ってもいろいろあります。
実勢価格、公示価格、基準地標準価格、固定資産税評価額、路線価評価額の5種類です。
そのため、たまに土地は「一物五価」と呼ばれたりします。
また、公示価格と基準地標準価格をまとめて「一物四価」と呼ばれることもあるそうです。
どうして土地にはこんなにたくさんの価格があるのか。
それは、それぞれの価格には別々の用途があって使い分けがされているためです。
公示価格は一般の土地取引価格の指標として使われ、基準地標準価格もそれと同様か公示価格を補完する価格として機能しています。
固定資産税評価額は、固定資産税や不動産取得税、登録免許税などの税金の計算の基礎になるという役目があり、路線価評価額は相続税や贈与税の計算で土地を評価する際に用いる価格となります。
このように、それぞれの土地の価格はそれぞれの用途に合わせて活用されているわけです。
土地の評価をする際は市場価格の相場を意識することも大切
それぞれの土地の価格には、市場価格と比べて何%の金額になるかという相場があります。
一般に公示価格や基準値標準価格は市場価格の100%、固定資産税評価額と路線価評価額はそれぞれ市場価格の70%と80%が相場とされています。
この相場感を持つことは、相続税の計算で土地を評価する際にも有効です。
つまり、路線価評価額は市場価格の80%が相場なので、路線価評価で土地を評価したらその評価額を80%で割り戻した金額が、近隣の土地の市場価格や公示価格と比較してあまりに乖離がないか調べてみるわけです。
もし、これでそこまで乖離がなければある程度評価は適切にできているという目星がつくわけですね。
もちろん、その評価をする土地特有の条件があり相続税評価額と近隣の土地の市場価格等との乖離が生じているケースもあり得ます。
なので結局はケースバイケースですが。
また、基本的には路線価評価額は市場価格を下回ることになりますが、極まれにその土地の市場価格が路線価評価額を下回るなんてこともあります。
たとえば、無道路地で再建築不可の土地等では、実際に売りに出した場合の価額が相続税評価額よりも低いなんてことがあり得ます。
この場合は、費用対効果を考えつつ、路線価評価額ではなく鑑定評価も視野に入れて検討すべきでしょう。
まとめ
今回は路線価評価額と市場価格との関係についてまとめてみました。
相続税の計算で土地の評価をしたら、その土地の市場価格と比較するといいです。
この際に、ベストはその地域の土地売買に精通する不動産会社に市場価格を聞いてみることだと思いますが、そんなことしていられないことがほとんどだと思います。
その場合は、近隣の土地の公示価格等を調べてそれと比較してみたり、その土地の固定資産税評価額と比べたりするといいのかなと思います。
その土地固有の市場価額の下落については、こればっかりはなかなか自力で確証を得るのは難しいと思いますが、少しでもその懸念があるなら、一度不動産会社に相談するなり鑑定評価をしてもらうことを検討するといいと思います。
まあ、不動産会社の意見や鑑定評価が必ずしも税務署に認められるかというとそうではないのが難しいとこですが。
■編集後記
昨日は家を整理しようと思って、収納用品を買いにカインズに行きました。
ついでに愛犬のおもちゃセットも購入しました。
おもちゃセットのうちの一つで早速遊びましたが、ちょっと目を離した隙に見事に嚙みちぎってボロボロにしていました。
以前も同様のおもちゃを与えていたことがありますが、その時も食いつきが良くてすぐに取り上げて捨てたなと思い出しました。
骨の形をした毛皮の中に細い枝みたいなのがたくさん詰まっているやつですけど、余程彼を引き付ける何かがあるのかなと思います。
愛犬がおもちゃを食べてしまうのも嫌ですが、それ以上におもちゃの残骸を息子が誤飲すると怖いので、このおもちゃは購入当日にゴミ箱行きとなりました。
■一日一新
ふくむらさき（さつまいも）
ミスドネットオーダー
