今回は小規模宅地等の特例をできる土地が複数あった場合にどの土地で特例を適用するか、その決め方について書いてみようと思います。
小規模宅地等の特例の限度面積要件
小規模宅地等の特例には限度面積要件というものがあります。もともと相続後の相続人の生活を守るための制度なので、あまりに広い土地についてまで評価減を認める必要はないでしょうという考え方があるため設けられている要件です。
具体的な利用区分に応じた限度面積要件は以下のとおりです。
| 利用区分 | 減額割合 | 限度面積 |
|---|---|---|
| 特定居住用宅地 | 80% | 330㎡ |
| 特定事業用宅地 | 80% | 400㎡ |
| 特定同族会社事業用宅地 | 80% | 400㎡ |
| 貸付事業用宅地 | 50% | 200㎡ |
表のとおり、例えば自宅について特例を適用するなら330㎡までは適用できることになります。100坪になるので相当な広さですね。そのため一般的なご家庭なら限度面積なんて気にする必要はないのかなと思います。
また、特定居住用宅地と特定事業用宅地、特定同族会社事業用宅地について特例を適用する場合は、限度面積が合計で730㎡になります。つまり特定居住用宅地について330㎡まで特例を適用して、特定居住用宅地と特定同族会社事業用宅地の両方合わせて400㎡まで特例の適用が可能になります。
一方で貸付事業用宅地がある場合は注意が必要です。というのもこの場合は、特例を適用する土地についてそれぞれの限度面積の占める割合を計算して合計が100%になるように適用する土地を選択しないといけないのです。
例えば100㎡の貸付事業用宅地について特例を適用するなら、その限度面積に占める割合は50%（100㎡÷200㎡）となりますので、残りは特定居住用宅地について特例を適用するなら165㎡（330㎡×（100%－50%））までといった具合になります。
そのため、特に貸付事業用宅地について特例を適用する場合は減額単価というものを計算してみて、どの土地について特例を優先して適用するか決めることになります。次に減額単価について見ていきましょう。
減額単価の確認
小規模宅地等の特例を適用できる土地が複数ある場合は、一番評価減ができる土地から優先して適用をするのがポピュラーだと思います。
そして、80%評価減ができる土地から適用すればお得でしょと考えがちですが、減額割合だけでなく、その土地の評価額や利用区分に応じた限度面積もカバーする必要があります。
そこで、判断材料として使うのが減額単価という数字になります。この数字は1㎡当たりの評価減ができる金額を表しています。
適用を検討する土地が次の自宅と駐車場だった場合で具体例を書いてみます。
| 用途 | 地目 | 利用区分 | 地積 | 相続税評価額 | 減額単価 |
|---|---|---|---|---|---|
| 自宅 | 宅地 | 居住用 | 231㎡ | 1億 | 57万1428円 |
| 駐車場 | 雑種地 | 貸付事業用 | 100㎡ | 1億 | 50万 |
減額単価はそれぞれ次のように計算しました。
自宅…1億÷231㎡×80%×330㎡÷200㎡
駐車場…1億÷100㎡×50%×200㎡÷200㎡
この計算の結果、減額単価の高い自宅を優先して特例を適用したほうが有利ということがわかります。実際計算してみるとこんな感じです。
■自宅を優先して適用する場合の評価減の金額
1億×231㎡÷231㎡×80%＋1億×60㎡※÷100㎡×50%＝1億1000万
※200㎡×（1－231㎡÷330㎡）
■駐車場を優先して適用する場合の評価減の金額
1億×165㎡※÷231㎡×80%＋1億×100㎡÷100㎡×50%＝1億714万
※330㎡×（1－100㎡÷200㎡）
今回の計算例だと、減額割合の高い自宅を優先して適用したほうが有利となりましたが、自宅がちょっと駅から離れた郊外で、駅前に駐車場があったりすると、減額割合や限度面積の小さい駐車場を優先したほうが有利になるケースもあります。
したがって、小規模宅地等の特例を適用できる土地が複数ある場合は一度減額割合を計算してみることをおすすめします。
特例を適用する土地は慎重に判断しよう
今回は小規模宅地等の特例を適用する土地の決め方と題して減額割合から特例を適用する土地を決めることについて解説しました。
小規模宅地等の特例は一度申告してしまうと、その申告内容が適切ならたとえ後から別の土地を選択したほうが相続税額が減ったと気付いても更正の請求という申告のやり直しができない制度になっています。
そのため慎重にどの土地について適用をするか判断する必要がありますので注意しましょう。
■編集後記
昨日はOKで買い物をしたら新5,000円札がお釣りで出てきました。
よくよく考えるとあのセルフレジは新札対応なんですね。
普段買い物をしていて特段改修しているような印象もありませんでしたが。
コインパーキングとかだと500円が新しいものに対応していないとかありましたが、今は新札はどうなんでしょうかね。
■一日一新
新5,000円札
