今回は、個人同士で土地を借りた場合の、税金の取り扱いについてまとめてみようと思います。
※今回の話は、借地権の設定時の話です。ちなみに個人同士で地代のやりとりがある場合、その地代の金額が低額でも地代の認定課税のようなものはありません
贈与税が課税される場合がある
個人間で建物の所有目的で土地の貸し借りをすると、通常は借主に借地権が生じることになります。
そこで、借主が適切な権利金の支払いをしていないと、その支払った権利金とその借地権の評価額との差額（権利金の払いがなければ、その借地権の評価額）について、貸主から借主に対して贈与があったものとみなされて贈与税が課税されることがあります。
借地権の評価額の計算の詳細は、ここでは割愛しますが、後述する「相当の地代」の金額と「実際に払っている地代」の金額が近ければ近いほど、その計算結果が小さくなる仕組みになっています。
これも後述しますが、権利金の支払いがなくても「相当の地代」のやりとりがあれば、借地権の贈与税の課税はないのですが、「実際に払っている地代」の金額が「相当の地代」の金額に満たない部分について、借地権の贈与を認めるというような仕組みになっています。
贈与税の課税を回避する方法
では、借地権について贈与税の課税を避けたい場合には、必ずしも適切な権利金の支払いをしないといけないのでしょうか。
この点、次の2つのケースなら借地権について贈与税の課税はされません。
- 使用貸借で借りる場合
- 相当の地代を払う場合
使用貸借で借りる場合とは、無償か固定資産税程度の金額で土地を借りることを意味します。
使用貸借で借りるなら、その土地について借地権は生じないと考えるため、借地権が贈与されたとみなされることはありません。
したがって、親族同士で土地の賃借をする場合は変に地代のやりとりをせず使用貸借で借りるのが無難な対応だと思います。
次の相当の地代を払う場合ですが、そもそも相当の地代とは次の金額を意味します。
相当の地代＝自用地としての価額×6％
「自用地としての価額」とは、過去3年間のその土地の自用地としての相続税評価額の平均額を指します。
なお、少しでも権利金の払いがあると、この計算は複雑になるという論点もありますが、難しい話なので省略します。
相当の地代の金額は、通常の地代に比べて高額になりますが、それだけの地代を払う以上は、権利金のやりとりがなくても、借主が税制上贈与を受けているとみなすことはないとされています。
まとめ
今回は個人同士で土地を借りた場合の借主に対する借地権のみなし贈与課税についてまとめてみました。
借地権のみなし贈与の課税は、あとでリスクを負っていたことに気付くなんてこともあり怖いものです。
当初は使用貸借で借りていて、ある時から世間相場の地代を払うといった場合でも同様の課税のリスクが生じますのでこれまた注意が必要です。
■編集後記
昨日は選挙の日でした。
朝の散歩で6時台に投票所の前を通りましたが、その時点で市役所の方と思しき方が看板の設置等の準備をしていました。
7時から受付だったので当然と言えば当然ですが。
とある柴犬ブロガー情報だと、志木市は投票をするとカパルの投票記念カードなるものを貰えたそうです。
そのカードを特定の店舗に持参するとサービスが受けられるとか。
おもしろい取り組みですね。
■一日一新
龍が如く ～Beyond the Game～
