住宅ローン控除と居住用財産の譲渡の特例はどちらも自宅関連の特例ですがそれぞれ併用ができないことになっています。
そこで、住宅ローン控除を適用して、その後に居住用財産の譲渡の特例をやっぱり適用しようとなったときの対応についてまとめてみようと思います。
住宅ローン控除と居住用財産の譲渡の特例は併用できない
住宅ローン控除は自宅をローンを組んで購入した時の特例で毎年の所得税等から借入金残高の0.7%を13年間控除しますよという制度になります。
一方、居住用財産の譲渡の特例とは、次の特例のことで自宅を売却したときに適用できる特例にあたります。
- 3,000万円の特別控除
- 軽減税率
- 買換えの特例
そして、自宅を買い換える際には、新しい自宅の購入と古い自宅の売却のそれぞれでこれら特例を使いたいところですが、これらの特例は基本的に併用ができません。
それぞれの特例には3年縛りと呼ばれるような制限があるためです。
つまり、それぞれの特例には、3年以前にもう一方の特例を適用していると適用できないという制限があるのです。
ちなみに居住用財産の譲渡の特例はその名の通り、居住していた自宅を売却したときに適用できる特例になりますが、新しい自宅に引っ越しして古い自宅に住まなくなったとしても、それから3年内に売却すれば特例の適用できることになっています。
この住まなくなってからでも3年内に売却すれば特例が適用ができる点と、3年縛りの期間がうまいこと嚙み合った結果それぞれの特例が併用できないと整理できます。
とにかく、自宅を買い換える際には新しい自宅の購入について住宅ローン控除を適用するのか、古い自宅の売却について居住用財産の譲渡の特例を適用するのか有利不利を判断する必要があるわけです。
とはいっても、新しい自宅を購入した年に住宅ローン控除を適用して、それから3年内に古い自宅を売却する場合、その古い自宅の売却についての確定申告の段階等でやっぱり住宅ローン控除より居住用財産の譲渡の特例を適用しておけばと思うこともあると思います。
次にその対応について見ていきましょう。
住宅ローン控除を適用した後に、居住用財産の譲渡の特例を適用する場合の対応
住宅ローン控除の適用をした年の翌年以降に古い自宅を売却して居住用財産の譲渡の特例を適用したい場合は、その過去に住宅ローン控除を適用した年の所得税について修正が必要になります。
具体的には住宅ローン控除を適用した初年度は確定申告をしているはずなので、その年については修正申告をすることになります。
2年目については、年末調整で住宅ローン控除を適用していて確定申告はしていなければ期限後申告をすることになり、2年目も他の理由で確定申告をしていれば修正申告をすることになります。
いずれにせよ、古い自宅を売却した年、つまり居住用財産の譲渡の特例を適用する年から住宅ローン控除が適用できなくなるというわけではなく、当初から住宅ローン控除が適用できなります。
そのため過去に遡って申告のやり直しが必要になりますので注意しましょう。
まとめ
今回は住宅ローン控除を適用した後に居住用財産の譲渡の特例を適用する場合の対応ということでまとめてみました。
修正申告なり期限後申告をするとなると当然相応のペナルティが生じます。
そういったペナルティと申告の手間等も踏まえて、それでもなお居住用財産の譲渡の特例を適用した方が有利と判断すれば粛々と対応しましょう。
また、こういった面倒なことをしなくていいように当初から有利不利の判断をしっかりしておくことをオススメします。
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