貸アパート等の貸付事業を行っている土地については貸付事業用宅地として小規模宅地等の特例が適用できます。
このとき、3年縛りのルールに注意するようにしましょう。
3年以内に貸付を始めた場合は注意
小規模宅地等の特例を検討するとき、なんやかんや、いわゆる「事業継続要件」や「保有継続要件」に目を向けがちです。
もちろんそれらも大切なのですが、実は貸付事業用宅地等については、「相続開始前3年以内に貸付を始めた土地は原則として特例の対象外」というルールがあります。
たとえば、相続の直前に投資用マンションを購入して賃貸に出し、そのまま相続を迎えたようなケースでは、この特例は適用できません。
ただし、もともと被相続人が事業的規模で不動産貸付業を営んでいる場合には、この「3年縛り」はありません。
このような取り扱いになっているのは、節税目的で駆け込みで投資用マンションなどを購入し賃貸を初めて、小規模宅地等の特例を適用することを防ぐためと言われています。
3年縛りが適用されない事業的規模とは
ここで気になるのは、被相続人の不動産貸付業が事業的規模になるかどうかの判定です。
この点、基本的には、所得税における不動産所得の事業的規模の判定と同じ考え方が採用されます。
したがって、いわゆる5棟10室基準と呼ばれる形式基準で判定するのが原則です。
もっとも、必ずしも形式基準に当てはまらなければダメというわけではありません。
実際の経営実態を見て、事業的規模に相当すると判断されるケースもあるにはあります。
まとめ
貸付事業宅地等に限らずですが、小規模宅地等の特例は節税の効果が大きい分、要件が厳しくまた細かいので慎重に判断が必要です。
配偶者が自宅を相続してその自宅に特例を適用する場合は別ですが、それ以外はやはり一つ一つ要件を確認して判断する必要があります。
特にこの貸付事業宅地等の3年縛りは、うっかり確認を忘れることも多い論点なので注意が必要です。
■編集後記
今日はライオンズが久しぶりに連勝をしました。
しかも11得点もとっていました。
やっぱりこういうゲームができるといけるぞという気持ちになります。
これから1週間はロッテ、そしてまた楽天との試合が組まれているようです。
ここでたくさん勝ってチームが乗れるといいですね。
■一日一新
しるこサンド 塩味
