最近、お客様の住宅ローンの返済履歴を見ていると、
金利が上がっているのをしばしば見かけます。
変動金利で契約していればそういうものだとは思いますが、
こうなってくると、住宅ローンの借り換えを検討する方もいらっしゃるのかなと思います。
そこで、今回は借り換えをしたときの住宅ローン控除の取り扱いをまとめてみようと思います。
借り換え後も住宅ローン控除を受けるための要件
借り換え後も住宅ローン控除の適用を受けるためには、
主に次の2つの要件を満たす必要があります。
- 新しい借入金が、当初の借入金の返済のためのものであることが明らかであること
- 新しい借入金の返済期間が10年以上であること
ここで注目したいのが、2番目の「返済期間10年以上」という要件です。
新しい借入金の返済期間が10年未満の場合は、住宅ローン控除は適用できません。
よくある勘違いが、
当初の借入金の返済年数 ＋新しい借入金の返済期間＝合計で10年以上ならOK
という考え方ですが、これは誤りです。
あくまで「新しい借入金単体」で10年以上の返済期間が必要になります。
借り換え後のローン控除の計算の注意点
借り換え時には、借入金額が変わることもあります。
この場合、住宅ローン控除の対象となる年末残高の計算に注意が必要です。
新たな借入金 ＞ 当初借入金の残高 の場合
まず、新しい借入金が当初借入金の残高を上回るケースです。
この場合、ローン控除の対象となる年末残高は、次のように按分計算が必要です。
その年の年末残高 × 当初の借入金残高 ÷ 新しい借入金の金額
意味合い的には、「当初の住宅取得のための部分だけを切り出して計算する」
そんなイメージです。
新たな借入金 ＜ 当初借入金の残高 の場合
一方で、借り換えによって借入額が減る場合はシンプルです。
この場合は、新たな借入金の年末残高をそのまま住宅ローン控除の対象として問題ありません。
借り換え後に初めてローン控除が使えるケース
借り換えに関連して、もう一つ注意しておきたい点があります。
当初の借入期間が10年未満であったために、
これまで住宅ローン控除を受けられなかったケースです。
この場合でも、
・借り換え後の借入期間が10年以上
・その他の住宅ローン控除の要件を満たしている
のであれば、借り換えをした年から住宅ローン控除の適用が可能です。
ただし、控除できる期間は「住み始めた年からカウント」されます。
借り換えをした年から新たに13年（ないし10年）スタート、というわけではありません。
たとえば、入居からすでに2年経って借り換えをした場合、
借り換え後に要件を満たしても、残りの11年分だけが控除の対象となります。
■編集後記
今日は西松屋で、息子の靴や服を買ってきました。
相変わらず、選ぶのはくるま柄ばかりです。
くるま柄ならなんでもいいわけではなく、
定番の消防車・パトカー・救急車がやはり安定です。
今回は、そのセット商品を選ぶことにしました。
おそらく、これなら文句は出ないはずです。
■一日一新
CodePen
