外国人（正確には所得税法上の非居住者）が所有している不動産を購入する場合、原則支払い対価の10.21%の源泉徴収が必要です。
この取り扱いは共有されている不動産を購入するときで、売主の一人が外国人の場合でも注意が必要です。
売主に一人でも外国人がいれば源泉徴収が必要
外国人から日本の不動産を購入する場合、原則支払い対価の10.21%の源泉徴収が必要で、源泉徴収をした翌月10日までに銀行等で納付が必要になります。
なお、この源泉徴収と納付に加えて、税務署に支払調書の提出も必要です。
支払調書は「非居住者等に支払われる不動産の譲受けの対価の支払調書」というもので、不動産を購入した年の翌年1月までに税務署に対して提出が必要です。
支払調書の提出は意外と忘れやすいところかなと思ったりします。
話を戻して、この源泉徴収の取り扱いですが、売主の一人（複数人でも）が外国人の場合でも同様の取り扱いがあるので注意が必要です。
たとえば、売主が3人兄弟で共有している不動産を購入するとかで、そのうち1名が外国に住所がある場合（非居住者に該当する場合）はその外国に住んでいる売主分の支払い対価について源泉徴収をする必要が出てきます。
売主が上述した3人兄弟のケースで不動産の購入価額が1億8,000万円だったとして、売主のそれぞれの持ち分が3分の1ずつだったとしたら、6,000万円（1億8,000万円÷3）に対して源泉徴収が必要になり、源泉徴収税額が6,126,000円となるわけです。
ここで少しわかりにくいのが、この源泉徴収の取り扱いには1億円の以下の支払い対価で自分か親族の居住用で不動産を購入するときは源泉徴収が不要になる特例がありますが、その特例と共有不動産を購入するときの絡みです。
次にその点を確認します。
共有されている不動産を購入するときの源泉徴収の判定
共有されている不動産を購入する場合の源泉徴収の必要性の判定ですが、売主視点で不動産の売却収入が1億円を超えるかどうかで判定します。
つまり、外国人に該当する人の持ち分に応じた売却収入が1億円を超えるかどうかを見ていくことになります。
先述したケースで言えば、外国人に該当する人の持ち分に対応する不動産の売却収入は6,000万円になり1億円以下になるので、仮にその不動産を購入者自身か親族の居住用で利用するのなら源泉徴収は不要となります。
なお、購入側が2人で半分ずつお金を出し合って不動産を購入した場合でも、あくまで外国人の売主の持ち分に対応する売却収入で1億円の判定を行います。
この点はなんとなく購入者の取得持ち分に応じて判定したくなりますが、あくまで売主視点で1億円を超えるかどうかで判定をします。
外国人から不動産を購入するときは源泉徴収漏れに注意しよう
外国人から日本の不動産を購入するときは源泉徴収に注意しましょう。
また売主が共有で不動産を売却する際にも原則、外国人の売主の持ち分に対応する部分の支払い対価について源泉徴収が必要です。
今回は基本的に外国人という言葉を使いましたが、正確には非居住者というものに売主が該当すると原則源泉徴収が必要です。
売買契約書に外国の住所が記載されていたら、とりあえず源泉徴収の必要性を検討するくらい心積もりでいたいところです。
■編集後記
昨日はあさんぽで久しぶりに富士見市役所へ。
まだ桜は咲いていませんでしたが、天気が良くて気持ちよく散歩ができました。
帰ったら愛犬のシャンプーもしました。
花粉だとか埃だとかいろいろついている感じだったのでスッキリしました。
次回はトリミングサロンでプロにお任せしようかなと思います。
■一日一新
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