たまにお客様から「不動産会社の営業の方から、提案書をもらったので見てもらえますか」といったご相談を受けます。
その提案書を拝見すると、「このままだと相続税が多額になりますよ、つきましては提携している銀行から借入をして賃貸不動産を建築して節税しましょう。賃貸不動産は将来に渡って収益も見込めますからきっと相続人の方も喜びますよ。」といった内容の文言がそれらしいシミュレーションと一緒にまとめられているものです。
こういった提案書を片手に賢そうな営業の方から提案をされると、たしかに心が動いてしまうものかなと思います。最終的な判断はご自身ですればいいと思いますが、わたしなりの注意点を書いてみたいと思います。
そもそも賃貸不動産を建築して相続税が節税になる理由とは
まずそもそもの話でなぜ賃貸不動産を建築すると相続税が節税になるのかについて確認したいと思います。
例えば、1億円の現金を持っている人がいたとして、そのまま相続を迎えた場合は、相続税の計算上の評価額は1億円となります。
これを仮に生前にその1億円を使って土地付き建物を購入したとします。相続税の計算では土地と建物を分けて評価する必要がありますが、仮に土地を6,000万、建物を4,000万で購入したと仮定すると、評価額は土地がだいたい購入価額の8割で建物が購入価額の6割～7割くらいに下がります。
※建物は減価償却があるので、さらに年々評価額が下がります
仮に建物の評価額が購入価額の7割だったとしても、評価額が7,600万（6,000万×0.8＋4,000万×0.7）に圧縮されます。現金で1億円持っているのではなく、そのお金を使って不動産を購入すれば相続税の計算上の評価額は圧縮できるのです。
そして建築した建物を賃貸に回すとさらに土地と建物の評価額は下がります。
貸していることで利用に制限が生まれその分評価額が下がることになるためです。
土地は貸家建付地という評価を、建物は貸家の評価をすることになります。
さらに、銀行から借入をすれば、借入金はマイナスの相続財産としてカウントされ相続税が減るという構図になっています。
これらの計算は相続税の計算のルールに沿ったもので、この計算自体は特に問題がなく合法的な節税と言えます。
では次に、賃貸不動産を建築して相続税を節税をする際の注意点を見ていきます。
賃貸不動産を建築して相続税を節税をする際の注意点
相続税の節税目的をなしにしてでも投資するかどうか
相続税はたしかにできるだけ納めたくないものですが、相続税の節税目的がなかっとして、その投資をすべきかどうかといった視点も大事です。
会社や個人事業主と同じで、節税という言葉は魅力的でも、節税のためにお金を支出してかえってお金が残らないとなっては本末転倒です。
節税はあくまで副産物くらいの感覚でまずは投資として有効かどうかを判断したほうが良いです。
また、少し前にこういったスキームの節税が行き過ぎていたとして否認を受けた事例もありました。この例はかなり露骨な事案だったので否認されたと言えますが、こういった否認のリスクも多少はあるということは理解しておきましょう。
収支見込は辛めに判断する
ご自身で計算するにしても営業の方が計算するにしても、将来の収支の数字は辛めに見ておいた方がいいです。
特に営業の方が作成してくる提案書は家賃設定や入居率が甘めに見積もられていることが多いものです。「家賃保証」という言葉も大いに警戒すべきです。大抵のシミュレーションは「家賃保証」が滞りなく守られたケースを前提にしていて、提案書や契約書の目立たないところに「家賃保証」は絶対でない旨が書いてあるものです。
また、地主さんの場合、土地の購入費用がないので通常の不動産投資よりも利回りが良くなるのは当たり前です。その点も考慮して投資すべきかどうか判断した方が良いです。
納税資金はあるか
現金を不動産に変えるということは、相続時の納税資金の問題も出てきます。
できれば投資前から相続税の試算をして納税額と納税資金の確認をしておきたいものです。
相続人は賃貸不動産を相続して喜ぶか
賃貸不動産を相続する場合、相続人はその不動産の管理や家賃収入の確定申告などをすることになります。この点は億劫に感じる相続人もきっと多いと思います。
また、借入も引き継ぐ場合は返済のプレッシャーも背負う事になり大変な苦労をする可能性もあります。
相続人がそこまでして相続税の節税を望むのか、そういった視点も大切です。
人間関係が複雑になる可能性があるが問題ないか
賃貸不動産を購入する場合、不動産会社、保証会社、銀行、保険会社、税理士などの士業とお付き合いすることになります。
地主さんなどで普段からそういった方とお付き合いがあるなら問題ありませんが、そうでない場合、こういった人間関係が煩わしくなることもあるかなと思います。
また、相続人もそういった人間関係を引き継ぐ可能性が高いです。こういった人間関係は頼もしい反面ストレスになり得ることも理解しておいた方が良いかなと思います。
遺産分割のことは問題ないか
最後に、賃貸不動産を購入するということは遺産分割の問題も生じます。
現金で遺しておけば、それを相続人間で話し合って分ければいいですが、賃貸不動産を購入した場合は、誰がその賃貸不動産を相続するのか、変わりに他の相続人は何を相続するのかと行った形で話が複雑化します。
話が複雑になればそれだけ揉める原因になります。
ある程度、賃貸不動産は誰が相続して、他の相続人にはどういった手当をできるかといったことは考えておいた方が良いです。
まとめ
今回は賃貸不動産を建築して相続税を節税をする際の注意点を思いつくままに書いてみました。
個人的には不動産を購入しての節税はオススメすることは少ないです。というよりほぼないですね。
そういったパイプがないというのもありますが。
わたしなら、節税をするなら、自分や家族のために遊びでも教育でも何でもいいのでお金を使うのがシンプルに良いかなと思います。特に子供や孫の教育にお金を使うのが一番リターンも大きいような印象です。
これはわたしがまだ若いからかもしれませんが、お金を遺そうと考えるよりお金を使って余った分は相続人で分けてね、それくらいの気持ちの方が上手くいくような気がします。地主さんとかだとそうは言っていられませんが。
■編集後記
昨日は午前中に、あさんぽ、リングフィット、ブログと順調に片付けて、午後以降はゆっくりしていました。ブログはやはり午前中の頭がスッキリしている内に書いたほうが効率が良いですね。
本当は朝起きてから書いたほうが脳科学的には良いらしいですが、あさんぽは欠かせないので仕方がないです。
■一日一新
銀座「四宝堂」文房具店 ２ Audible
