賃貸用のマンションを購入した場合、その購入金額をそのまま経費にできるわけではありません。
税務上は、土地と建物に分ける必要があり、さらに木造以外の構造であれば、建物を「建物本体」と「附属設備」に分ける必要があります。
今回は、賃貸用マンションを購入したときの区分の考え方を、順を追って整理してみます。
まずは土地と建物に分ける
賃貸用マンションを購入した場合、購入金額を土地と建物に分ける必要があります。
土地は減価償却できず、建物は減価償却の対象となるためです。
売主が会社などの場合で、
- 売買契約書に土地と建物の価額がそれぞれ記載されている
- もしくは消費税額が明確に記載されている
といったケースであれば、その内容をもとに区分すればよく、特に悩むことはありません。
一方で、個人から購入した場合などでは、契約書に総額しか記載されていないケースも多くあります。
その場合には、自分で購入金額を土地と建物に分ける必要があります。
そこで、土地と建物の分け方ですが、大きく次の2つの方法があります。
- 土地か建物の一方の価額を算定し、残額をもう一方とする方法
- 土地と建物それぞれの価額の「比」を使って按分する方法
基本的には、後者の方法で按分することが多いかなと思います。
前者だと偏りが出ることが多いので、後者の方がやっぱり無難という印象があります。
特に土地と建物の固定資産税評価額の比を使って購入金額を按分する方法が、最もシンプルで分かりやすく、一般的かなと思います。
建物を「建物本体」と「附属設備」に分ける
次に行うのが、建物を「建物本体」と「附属設備」に分ける作業です。
木造の場合は、建物本体と附属設備で耐用年数に大きな差がないこともあり、
必ずしもマストではありません。
ただし、附属設備の方が耐用年数が短くなるため、
木造であっても、できるのであれば分けておいた方がベターと言えます。
建物本体と附属設備の分け方としては、
工事請負契約書など、工事の内訳や割合が分かる資料を参考にするのが基本です。
手元にそれらしい資料がない場合には、
売主や建築会社、分譲会社等に、建物と附属設備を区分するために参考になる資料がないか確認してみましょう。
どうしても資料が見つからない場合には、
物件所在地を管轄する市役所で「再建築費評点数」を確認するという方法もあります。
※自治体によって名前が変わることもあります
まあ、わたし自身、まだこの資料を取り寄せて計算をしたことがないのですが。
その物件の所有者（1月1日時点で）なら、この「再建築費評点数」というものを確認できるようなので、それをもとに区分することも一案になります。
いずれにしても、土地と建物に分けたら終わりではなく、
建物をさらに附属設備に分けるという点は、見落としやすいので注意が必要です。
まとめ
賃貸用マンションを購入したときは、購入金額を、まず土地と建物に分ける必要があります。
土地は経費にならず、建物だけが減価償却の対象になるためです。
基本的には、固定資産税評価額の比を使って分ける方法が分かりやすく、実務でもよく使われている印象です。
また、木造以外のマンションでは、建物をさらに「建物本体」と「附属設備」に分けることが本来はマストです。
意外と、この工程をスルーしていて建物でそのまま減価償却の計算をしていることも見かけますが、本来はマストな作業です。
附属設備に分けた方が減価償却の計算も有利になりますし、ここは踏ん張って対応してみましょう。
■編集後記
今日はストウブでカレーを作りました。
トマトをたくさん入れて無水で作りましたが、きちんとカレーになってくれました。
短時間で調理ができるうえに、お手入れも意外と簡単で驚きました。
デザインもかわいいですし、
これなら、これから料理がますます楽しくなりそうです。
■一日一新
ストウブで調理
