精算課税を使った贈与をする際に、贈与する財産として賃貸アパート等の収益物件を選択する方が一定数いらっしゃいます。
今回は、このような贈与をする際の注意点について取り上げてみようと思います。
精算課税で賃貸アパートを贈与するメリット
精算課税を利用すれば、ある程度高額な財産を贈与できます。
精算課税では110万の基礎控除と2,500万の特別控除があり、それを超えた部分には一律20%の贈与税がかかることになるからです。
そこで、賃貸アパート等の収益物件があると、次のような理由から精算課税で贈与する財産として候補に挙がることがあります。
- 賃貸アパート等は高額な評価額になりやすく、暦年贈与だと贈与がなかなか難しいこと
- 贈与後の家賃収入は受贈者の収入となるので、贈与者の相続財産の拡大を抑えることができること、また納税資金の確保という側面も
- 贈与時の評価額で固定して、相続税の計算に組み込まれるため、値上がりの見込みがある物件だと税負担が抑えられること
たしかに、これらのメリットは上手くはまれば大きなものです。
ただ、お金ではなく賃貸アパート等をあえて贈与するが故に注意する点がありますので、次にその注意点について見ていきましょう。
思わぬ課税に注意しよう
賃貸アパート等を贈与する場合、通常はその物件に紐づく敷金や借入金も一緒に贈与することだと思います。
※借入金があるとそもそも銀行が贈与することを許してくれず、贈与ができないこともあると思いますが
そこで、税務上特殊な論点が出てくるのです。
つまり、この敷金や借入金を負担してもらう代わりに賃貸アパート等を贈与するという行為が「負担付贈与」として扱われてしまうのです。
「負担付贈与」として扱われると何が困るかというと、受贈者の贈与税の計算でその物件について、相続税評価額ではなく通常の取引価額（時価）での評価が求められます。
通常は相続税評価額＜時価の関係になりますので、基本的には贈与税の負担が重くなります。
また、贈与者側でもこの贈与は、その債務を負担してもらう代わりにその物件を売ったと捉えることになりますので譲渡所得税の課税の話が出てきます。
この贈与者側の課税についても書いていくと長くなるので今回は深掘りはしませんが、とりあえずややこしい話になってきます。
別に精算課税ではなく暦年贈与でも同様の考え方ですが、賃貸アパート等を贈与する場合には負担付贈与に該当するかどうか、そして該当するならどのような税負担になるか慎重に確認をするようにしましょう。
まとめ
精算課税で賃貸アパート等を贈与することをご検討中の方も一定数いらっしゃると思います。
このとき、賃貸アパート等と一緒にそれに紐づく債務も引き受けてもらう形で贈与をすると、負担付贈与としての課税がありますので注意しましょう。
なお、負担付贈与の課税を回避する方法として、負担してもらう債務と同額のお金を物件と一緒に贈与する方法がありますので、その方法での贈与も検討してみましょう。
■編集後記
今日はガンダムWの映画を見に行きました。
上映が日に2回しかないのもあると思いますが、平日にも関わらず結構たくさんの方が見に来ていました。
楽しみにしていた入場者プレゼントは配られませんでした。
在庫切れだったのでしょうか。。
まあこの手のガンダムの映画の特典はもらっても押入れにしまうことになるのですが。
でも、誰の色紙になるか楽しみにしていたのでちょっと残念でした。
■一日一新
MOVIXさいたま
新機動戦記ガンダムW Endless Waltz特別篇
