自宅を売却したときに使える代表的な特例として、
居住用財産の3,000万特別控除があります。
この特例は、建物ありきの特例ですが、夫婦で自宅の土地と建物を別々に所有している場合、
土地の所有者にも特例が適用できるか判断に悩む方もいらっしゃると思います。
今回は、
土地は妻名義、建物は夫名義
というケースを前提に、3,000万特別控除の取り扱いを整理してみます。
一定の条件をクリアすれば土地にも控除ができる
3,000万特別控除は、あくまで居住していた建物の売却を前提とした特例です。
そのため、原則としては建物の所有者がこの特例の適用できることになります。
では、土地の所有者と建物の所有者が異なる場合、
3,000万特別控除は建物の譲渡益にしか使えないのでしょうか。
この点については、次の条件をすべて満たす場合には、
土地についても3,000万特別控除の適用を受けることができます。
- 土地と建物を一緒に売却していること
- 土地の所有者と建物の所有者が同一生計親族であること
- その建物に同居して居住していたこと
したがって、
- 建物：夫名義
- 土地：妻名義
- 夫婦でその建物に同居
- 土地と建物をまとめて売却
といったケースであれば、
建物だけでなく土地についても特別控除の対象になります。
なお、特別控除の適用には順番があり、
まず建物の譲渡所得（夫側）の計算から控除し、
その後、残った控除額を土地の譲渡所得（妻側）から控除する形になります。
控除額は、建物と土地を合わせて合計3,000万までであり、
夫と妻がそれぞれ3,000万円ずつ使えるわけではありません。
この点は共有で建物を所有していた場合より不利な扱いになります。
建物の売却で譲渡損が計算された場合
建物の売却で譲渡損が計算された場合でも、
先ほどの要件を満たしていれば、
3,000万特別控除自体は適用可能です。
この場合、
- 夫の所得計算：分離課税の譲渡損のため、夫が他に不動産の売却で譲渡益を得ていない限り、その損失はそのままなかったものとされる
- 妻の所得計算：土地の譲渡益に対して3,000万特別控除を適用できる
という結果になり、土地のみで特別控除を使う形になります。
なお自宅を売却して損失が生じた場合には、
その譲渡損を他の所得と相殺できる特例等があります。
ただし、
この譲渡損の特例と3,000万特別控除は併用できません。
結果的に、
- 建物の譲渡損について損益通算の特例等を使うか
- 土地について3,000万特別控除を使うか
という選択になります。
一応、建物の所有者である方（夫）にどちらの特例を適用するかの選択権があるわけですが、
通常は夫婦で話し合い、どちらの特例を選択した方が有利かを判断することになるかと思います。
まとめ
居住用財産の3,000万特別控除は、原則として建物の売却を前提とした特例です。
土地と建物の名義人が異なる場合、
- 土地と建物を一緒に売却すること
- 土地と建物の所有者が同一生計親族で同居していること
といった要件をクリアすれば、土地についても適用を受けることができます。
特別控除は建物から先に適用され、建物と土地を合わせて3,000万円が上限となります。
また、建物に譲渡損が計算された場合でも土地で特別控除を使うことは可能ですが、譲渡損の特例とは併用できないため、どの特例を選ぶかは基本的にはどちらが有利かを計算して判断することになります。
■編集後記
食料品の消費税率を0％にする案があるそうですね。
仮に本当に0％になった場合、売上が0％課税だけの事業者は還付を受け放題になるのでしょうか。
もちろん実際には、何かしらの制限や仕組みが設けられる（すでに存在する？）のだと思いますが。
いずれにしても、これ以上消費税が複雑になるのは避けてほしいです。
■一日一新
ニョロニョロのバウムクーヘン
