使っていない間の別荘を空き家のままにしておくのはもったいないため、貸し出しを検討する方もいると思います。別荘を貸し出して得た家賃収入は、不動産所得になります。
黒字であれば特に問題はありませんが、赤字が出た場合には注意が必要です。
今回は、別荘を貸し出して損失が生じた場合の税務上の取り扱いについて、簡単に書いてみます。
別荘を貸し出したことによる赤字は損益通算ができない
通常、不動産所得で赤字が出た場合、その赤字は給与所得など他の所得と相殺することができます。これを損益通算といいます。
しかし、この損益通算には例外があります。
それが、生活に通常必要でない資産から生じた赤字の場合です。この場合、その赤字は損益通算が制限されます。
別荘は、原則として「生活に通常必要でない資産」に該当すると考えられています。そのため、別荘の貸し出しによって生じた赤字については、原則として給与所得などとの損益通算ができません。
ただし、この赤字はあくまで損益通算をする段階で「なかったものとされる」という取り扱いのため、他に不動産所得がある場合にはその所得とは相殺ができます（いわゆる内部通算）。
たとえば、アパートAで200万円の不動産所得があり、別荘Bの貸し出しで50万円の赤字が出た場合、不動産所得は150万円（200万円－50万円）になります。
一方で、別荘Bの貸し出しによる50万円の赤字しかない場合には、その赤字は他の所得（給与所得等）と相殺することはできません。
別荘が「生活に通常必要でない資産」に該当する場合とは
別荘が生活に通常必要でない資産に該当するかどうかは、形式的に「別荘」という名称だけで決まるわけではありません。
基本的には、その不動産を保養目的で所有しているかどうかを中心に判断されます。
具体的には、次のような点を総合的に見て判断されます。
- 別荘の立地や構造
- 別荘を購入した経緯
- 貸し出しの頻度や態様
- 別荘の貸し出しによる収支状況
単に別荘地にある物件を購入して貸し出したという理由だけで、必ず制限されるわけではありません。
ただし、実態として保養目的が強く、貸し出しが副次的なものである場合には、「生活に通常必要でない資産」と判断されやすくなります。
また、事業として成立しているかどうかも重要なポイントです。毎年赤字が続き、その赤字を損益通算することを前提としているような状況では、現実的にはかなり厳しい判断になりやすいと思われます。
内部通算ができる場合でも注意が必要
先ほど触れたとおり、別荘の赤字についても不動産所得内での内部通算は可能です。
ただし、この場合でも注意点があります。
それが、家事按分の割合です。
別荘を自分でも利用し、その余暇期間に限って貸し出す場合、経費については合理的な家事按分が求められます。収入の実態に見合わない経費計上は認められないわけです。
結果として、収入に比べて過大な経費は否認される可能性があり、意図的に赤字を作って所得を圧縮するようなことは難しいという点は押さえておく必要があります。
まあ、そんなにうまい話はないということですね。
■編集後記
今日は、読書とブログ執筆のためにスタバへ行ってきました。
途中で、店員の方が他のお客さんの帰り際に「またね」という感じで手を振っているのを見かけました。
この店舗は、こういう空気感なのかなと思いました。
以前はそんなことはなかったような気もしますが。
しばらく来ない間にいろいろお店の方針が変わったのでしょうかね。
わたしはこういう場面で、自然に挨拶を返すのがあまり得意ではありません。
そのため、店員の方が忙しそうなタイミングを見計らって、静かにお店をあとにしました。
■一日一新
淡路島の恵み ごちそうセット（美菜恋来屋）
