別荘を売ったときの税金は、自宅を売ったときとは少し取り扱いが異なります。
とくに「3,000万特別控除」は使えない点に注意が必要です。
今回は、別荘を売ったときにかかる税金について、ざっくりまとめてみようと思います。
3,000万特別控除は受けられない
別荘を売ったとき、その所得は譲渡所得として課税されますが、3,000万円の特別控除を使うことができません。
あれはあくまで「自宅を売ったとき」の特例だからです。
※同じ理由で軽減税率の特例も適用できません
そのため、譲渡所得の計算はシンプルに、
売却価額 − 取得費 − 譲渡費用 = 譲渡所得
となります。
ここでいう「取得費」とは、購入時の金額から減価償却費を差し引く必要があります。
別荘は事業用ではないため、減価償却の際は耐用年数を1.5倍した年数で計算します。
このへんは、自宅を売ったときと同じですね。
税率は、所有期間に応じて以下のとおりです。
- 5年を超える「長期譲渡所得」なら約20％
- 5年以下の「短期譲渡所得」なら約40％
したがって、別荘を売った時の税金をなるべく低く抑えたいなら、所有期間を意識して「長期譲渡所得」として課税されるようにするのが肝要です。
なお、この所有期間ですが、買った日～売った日の期間ではなく、買った日～売った年の1月1日までの期間を指しますのでこの点もよく注意しましょう。
損失が出ても他の所得とは相殺できない
別荘を売ったとしても利益がでるとは限らず損失がでてしまうこともあると思います。
この場合、残念ながら他の所得と相殺（損益通算）することはできません。
たとえば、給与所得や事業所得と相殺して税金を減らす、ということはできない仕組みです。
まあ、この点は別荘だからというよりは、不動産を売ったことによる所得は分離課税の譲渡所得なので基本的に他の所得との総益通算は制限されているという感じでしょうかね。
なお、自宅を売って損失が出た場合には、まだ住宅ローンが残っているなどの要件を満たせば他の所得との相殺が認められます。
一方で、別荘以外に他の不動産を売って得た譲渡所得とは相殺できたかと思います。
つまり、含み損のある別荘と、含み益のある他の土地や建物があれば、それらを売る時期を上手く合わせることで、それぞれの損益を相殺して税金を減らすことができる可能性があります。
まとめ
今回は別荘を売った時の税金の取り扱いについてざっくり確認しました。
別荘は自宅とは違い、3,000万特別控除が受けられません。
したがって、節税をするとしたら、長期譲渡所得して課税されるようにするくらいかなと思います。
それと、そもそもの話ですが、別荘を買ったときの資料をきちんと残しておいて、きちんと取得費の計算ができるようにすること、これが譲渡所得の計算では大事になりますね。
■編集後記
今日は熱海へ。
大学時代の友人が熱海に別荘を買ったということで、招待してもらったためです。
踊り子号に乗って、このブログを書いていますが、結構揺れて気持ち悪いですね。
とりあえず、熱海に着く前に書き終えることができてよかったです。
■一日一新
踊り子号
熱海
熱海美虎本店
健康焼肉ほのり 熱海店
