不動産売買をすると、不動産屋さんに仲介手数料を払います。
この仲介手数料について、消費税の取り扱いで疑問に思ったことがあります。
仲介手数料は売買価格の3％＋6万円
不動産売買の仲介手数料というと、売買価格の3％＋6万円という計算方法がよく知られています。
厳密には仲介手数料の上限額を計算するための計算式であり、この金額に消費税がかかってきます。
そして、ここでいう売買価格は税抜きの金額です。
つまり、建物の売買価格に消費税が含まれている場合には、消費税を除いた金額をもとに仲介手数料を計算します。
ここまでは特に問題ありません。
わたしのイメージとしては、売主が会社であれば、建物部分に消費税がかかるということで、契約書にも消費税を明記して、税抜きの金額をもとに仲介手数料を計算していることが多いように思います。
一方で、売主が個人の場合には、建物部分について消費税がかからないということで、消費税を明記せず、売買価格全体をもとに仲介手数料を計算しているような印象があります。
もちろん、実際には売主が課税事業者かどうか、事業としての売却なのかなどを確認している場合もあると思います。
というか、本来はそうした点も確認する必要があるように思います。
売主と買主で消費税の取り扱いが違う場合
ここで、わたしが疑問に思ったことがあります。
たとえば、売主が個人で、自宅として使用していた建物を売却するようなケースです。
売主側では事業として行う取引ではないため、消費税の課税対象にならず、売買契約書にも建物の消費税を明記していない。
ここまでは分かります。
ただ、買主が会社で、その建物を事業用として購入した場合はどうでしょうか。
売主側では不課税取引であっても、買主側では課税仕入れに該当することがあります。
つまり、売主と買主で消費税の取り扱いが違うということです。
ちなみに、今はインボイスや居住用賃貸建物の制限などがあります。
ただ、これらは仕入税額控除ができるかどうかという話であって、課税仕入れに該当するかどうかとは別の話だと認識しています。
※消費税法の受験から久しく離れているのでちょっと自信がありませんが
仲介手数料の計算はどうなるのか
では、こうした場合に仲介手数料はどう計算するのでしょうか。
売主側では不課税取引ということで、契約書に建物の消費税が明記されていない。
一方で、買主側では建物部分が課税仕入れに該当する。
それでも、契約書に消費税が明記されていないことなどを理由に、買主に対する仲介手数料は税抜き処理をせずに計算されるように思います。
ここが、わたしとしては腑に落ちないところです。
実は以前、この点について不動産屋さんに確認したことがあります。
そのときは、契約書は売主が発行する書類だから、といった説明を受け、問題ないと言い切られました。
ただ、契約書は売主だけが作るものではなく、売主と買主の双方で取り交わすものだと思うのですが。
もちろん、わたしの理解が足りない部分も大いにあるのだと思います。
いずれにしても、不動産取引は、よく分からないなあと思うことが多いです。
■編集後記
ジャイアンツの監督が松井監督になるようですね。
これにはちょっとびっくりしました。
ジャイアンツファンの父は、きっと喜んでいるだろうなと思います。
わたしも野球を始めた当時のジャイアンツの4番が松井監督だったので感慨深いです。
ドラフトで織田投手を指名したり、中学生を指名したりと、しばらくジャイアンツの話題が絶えなさそうですね。
■一日一新
スワンベーカリー スワンの日
