賃貸アパートやマンションには駐車場が設置されていることも多いと思います。
今回は、この駐車場が建物の敷地と一体評価できるケースについて取り上げてみます。
地目が違えば別々に評価するのが原則
賃貸アパートの敷地は通常「宅地」です。
一方、駐車場は「雑種地」となります。
この「宅地」や「雑種地」というのは、土地の大まかな種類を指します。
そして、相続税では、地目が異なる土地は別々の土地として評価するのが原則です。
そのため、アパートの敷地は宅地として評価を、駐車場は駐車場で雑種地として評価することになります。
このとき、アパートの敷地については「貸家建付地」といって、アパートを貸していることを評価上考慮できます。
つまり、その分だけ土地の評価額を抑えることができます。
一方、駐車場の評価では、この貸家建付地評価ができません。
いわゆる自用地評価が原則となります。
したがって、同じアパート経営に利用している土地であっても、相続税評価額に差が生じることになります。
一定の要件を満たせば一体評価ができる
もっとも、駐車場がアパートと一体として利用されている場合には、主たる地目である宅地として評価することが認められています。
この場合、駐車場部分についても貸家建付地として評価できるため、評価額を抑えることができます。
要件は次の2つで、どちらも満たしている必要があります。
・駐車場が入居者専用であること
・駐車場がアパートの敷地内にあること
たとえば、駐車場が空いているからといって外部の人へ貸したり、所有者自身が利用したりすると、「入居者専用」とはいえなくなります。
すると、この要件に抵触してしまいます。
また、道路を挟んだ場所に駐車場がある場合、アパートの敷地内とはいえず、一体利用が認められないケースが一般的です。
このように、単にアパートのための駐車場というだけでは一体評価は認められません。
意外と要件は厳しく、利用実態まで含めた判断が必要になります。
契約書などで実態を明確にしておこう
実際のところ、駐車場の一部を入居者以外へ貸しているケースも少なくないと思います。
このような場合には、外部へ貸している区画だけを自用地評価とし、それ以外を貸家建付地評価とする取扱いが行われることもある印象です。
もっとも、この点について明確な取扱いが示されているわけではありません（はず）。
そのため、税務署から否認されるリスクがゼロとはいえないのかなと思います。
いずれにせよ、入居者専用の駐車場であることが分かるよう、賃貸借契約書等の書類を整備しておくことが大切です。
また、現地で「入居者専用駐車場」と表示するなど、実際の利用状況が外部からも分かるようにしておくこともポイントになったりします。
仮に、第三者に貸す場合でも、区画をキッチリ分けるとか、そういった工夫をすることも考えられます。
ただ、一体評価を否認されるリスクを負ってまで第三者へ貸すべきかどうかは、慎重に検討したいところです。
相続税の評価減によるメリットと、第三者へ貸した場合の収入を比較しながら、総合的に判断することになるのかなと思います。
■編集後記
今日は久しぶりに川越へ行きました。
道中、ヤオコーの本社前を通りましたが、近くに大きな公園ができていました。
ヤオコーみんなの広場という愛称とのこと。
楽しそうな遊具があって息子を連れて行きたいと思いましたが、日陰がほとんどないようですね。
もう少し涼しくなってから行くのが無難かもしれません。
■一日一新
埼玉県川越建築安全センターで建築計画概要書を取得
資さんうどん川越新河岸店
