賃貸アパートなどの収益物件を贈与すると、贈与後の家賃収入を受贈者に移すことができます。
ただし、建物だけを贈与する場合には、贈与後の土地の評価について注意が必要です。
賃貸アパートの建物だけを贈与する
賃貸アパートから発生する家賃収入は、そのアパートを所有している人に帰属するのが基本です。
そのため、たとえば親が所有する賃貸アパートを子や孫に贈与すれば、贈与後の家賃収入は子や孫に帰属することになります。
結果的に、贈与した人の財産がその後増えていくことを抑える効果が期待できます。
また、建物だけを贈与すれば、土地まで贈与する場合と比べて贈与する財産の金額を抑えることができます。
そうすれば、贈与税や不動産取得税等の移転コストを抑えることもできます。
このような理由から、相続税対策として「賃貸アパートの建物だけを贈与する」という方法が検討されることがあります。
ただし、ここで注意したいのが贈与後の土地の評価です。
建物を贈与すると土地が自用地評価になることがある
たとえば、親が所有する土地の上に親名義のアパートが建っていて、そのアパートだけを子に贈与したとします。
すると、贈与後は、
・土地：親が所有
・建物：子が所有
という状態になります。
この場合、親の土地を子がタダで借りることが多いと思います（使用貸借）。
使用貸借の場合、土地を借りている側の権利は基本的に評価しません。
そのため、土地は原則として貸家建付地ではなく、自用地として評価することになります。
通常、土地の上に建てたアパートを第三者に貸している場合、その土地は貸家建付地として評価できます。
貸家建付地は、自用地として評価した場合よりも一定額が減額されるため、相続税評価額も低くなります。
つまり、アパートの建物だけを贈与したことで、土地については貸家建付地評価ができなくなり、評価額が高くなってしまう可能性があるわけです。
そして、その状態のまま相続を迎えれば、結果的に相続税が高くなってしまう可能性もあります。
せっかく相続税対策として建物を贈与したのに、土地の評価まで考えると、期待したほどの効果が得られないこともあるわけです。
贈与前からの入居者なら貸家建付地評価ができることも
ただし、建物を贈与したら土地が必ず自用地評価になるわけではありません。
それが、贈与前からアパートに入居していた人が、贈与後もそのまま入居している場合です。
この場合、建物の所有者が変わったとしても、贈与前から存在していた借家人の土地の利用についての制限は、贈与後も維持されていると考えます。
そのため、贈与前からの入居者が利用している部分については、貸家建付地として評価できることになります。
一方で、贈与後に入居者が入れ替わった部分については、自用地として評価することになります。
したがって、アパートの場合には、部屋ごとに「贈与前からの入居者なのか、それとも贈与後に入居した人なのか」を確認したうえで、貸家建付地評価と自用地評価を使い分ける必要があります。
※もちろん、それ以前に空室かどうかも考慮する必要があります
なお、土地の利用状況が変わることで、将来の小規模宅地等の特例にも影響する可能性があり、この点も注意が必要です。
賃貸アパートを贈与すれば、その後の家賃収入を移転でき、相続財産も減らせるからと安易に考えるのではなく、贈与後の土地の評価や将来の相続まで含めて、慎重に検討することが大切です。
■編集後記
今日は浦所バイパスを車で運転していたら、「生活道路の法定速度が30キロに引き下げられます」という案内を見つけました。
まったく知らなかったのですが、そうだったんですね。
まあ、わたしは住宅街ではあまりスピードを出さないよう心掛けているので、そこまで意識しなくてもいいような気はします。
ただ、愛犬の散歩をしていると、結構狭い道で、わたしたちの脇を50キロくらいで通り過ぎていく車も結構あります。
こういう車が少しでも減ってくれるといいですね。
■一日一新
とある相談
